09開發經營與管理考試試題及答案
發布時間：2012-07-25 共8頁
四、計算題（共2題，20分。要求列出算式、計算過程；需按公式計算的，要寫出公式；只有計算結果而無計算過程的，不得分。計算結果保留小數點后2位。請在答題紙上作答）
（一）
王某以12000元/㎡的價格購買了10間建筑面積均為80㎡的商鋪。購房款的60%來自銀行提供的10年期、年利率為7．5%、按年等額還本付息的抵押貸款，其余為自有資金。另外，王某在購房時還支付了相當于購房款1．5%的代理費及其他費用，于第2年末又投入自有資金40萬元對商鋪進行了裝修，同時辦理了產權證，在辦證時支付了相當于購房款0．3%的手續費和3%的契稅。王某的經營計劃是：第3年初將10間商鋪全部出租；第10年末以13000 元/㎡的價格賣掉其中2間商鋪，其余的商鋪繼續出租；第15年末以15000元/㎡的價格又賣掉其中3間商鋪，其余的商鋪繼續出租；第20年末將剩余的商鋪以16000元/㎡的價格全部賣掉（每次賣房時均支付了相當于售價5．5%的銷售稅金、0．3%的手續費和1%的個人所得稅）。假設：在整個經營期間，商鋪的租金保持200元/（月•㎡）（按建筑面積計）不變，空置和收租損失不計，年運營成本為毛租金收入的25%；購房投資發生在第1年初，每年的租金于年初收取，年運營成本和還本付息支出均發生在年末；王某要求的自有資金投資目標收益率為14%。
（1）完成下列自有資金現金流量表并寫出相應的計算過程。
（2）列出自有資金財務凈現值的公式并代入相應數據（不要求計算出結果）。（10分）
自有資金現金流量表 （單位：萬元）
自有資金現金流量表 （單位：萬元）
年末 |
0 |
1 |
2 |
3～9 |
10 |
11～14 |
15 |
16～19 |
20 |
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現金流入 |
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年毛租金收入 |
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凈轉售收入 |
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現金流出 |
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購房、辦證及裝修投入 |
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年還本付息 |
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年運營成本 |
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凈現金流量 |
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（二）
某開發商以3000萬元購得一住宅用地70年的使用權，該住宅用地面積為3000㎡，規劃容積率為5．5。據估算，該住宅開發項目的建安工程費為2200元/㎡，勘察設計和前期工程費為建安工程費的3%，基礎設施和公共配套設施建設費為430萬元，開發期間稅費按建筑面積計算，為114元/㎡，管理費用為上述費用（土地費用除外）之和的3．5%。預計住宅在項目建成時全部售出，銷售費用、銷售稅金分別為銷售收入的3%和5．5%。項目開發期為2年，建造期為1．5年。土地費用于開發期初一次性投入，開發期間稅費于建造期初一次性投入，建安工程費、勘察設計和前期工程費、基礎設施和公共配套設施建設費、管理費用在建造期內均勻投入。年貸款利率為7．7%，按季計息。不考慮土地增值稅。
（1）若開發商要求的稅前成本利潤率為30%，求該項目的最低銷售價格。
（2）若該項目的銷售價格為8000元/㎡，求該項目保本的最低銷售量。（10分）
:-房地產估價師考試
