06年房地產估價師案例與分析真題及答案
發布時間：2012-07-25 共7頁
估價師聲明（略）
估價的假設和限制條件（略）
××××房地產估價結果報告
一、委托人（略）
二、估價機構（略）
三、估價對象
（一）區位狀況（略）
（二）實物狀況
（1）建筑物實物狀況
建筑面積：243.70m2
建筑結構：鋼筋混凝士結構
總層數及所在層數：估價對象所在建筑物數為14層，估價對象位于第1、2層
竣工日期：2005年9月10日
成新率：現狀成新為十成新
層高：經現場查勘，估價對象1層層高約4.5m，2層層高約3.2m
建筑物實際用途：1～2層為商鋪，其余為寫字樓
裝修情況：（略）
設施設備：（略）
工程質量：（略）
維護、保養情況：良好
大廈利用現狀：經現場查勘，估價對象所在大廈商鋪均處營業狀態，利用率較高，其中估價對象商鋪由業主自營食品超市。
物業管理狀況：（略）
綠化等其他情況：（略）
（2）土地實物狀況
土地用途：1～2層為商業服務。
土地等級：商業Ⅲ級
土地開發程度：七通一平
土地出讓年限：40年，至2044年4月9日止
形狀、地勢、地質；水文狀況：（略）
（三）權益狀況
（1）建筑物權益狀況。根據委托人提供的《房屋所有權證》（證號X×號）相關內容，估價對象建筑物產權人為王某，無共有權人，建筑物證載用途為商業服務。建筑面積共243.7m2。其中1層121.85m2，2層121.85m2，鋼筋混凝土結構。
（2）土地使用權權益狀況。根據委托人提供的《國有土地使用證》（證號××號）相關內容，使用權人為王某，估價對象土地用途為商業服務，土地使用權取得方式為出讓，出讓年限40年，截至2044年4月9日。
（3）他項權利狀況。據權證記載，估價對象曾設定抵押權。抵押權人為××銀行××分行，王某已將貸款還清，該抵押權已注銷。至估價時點估價對象無其他他項權利登記，據調查估價對象也無權屬、經濟等糾紛。
四、估價目的
為確定房地產轉讓價格提供參考依據面評估房地產市場價值。
五、估價時點
2006年10月10日
六、價值定義
本次估價結果為估價對象房地產在估價時點、完整權利狀態及滿足各項假設限制條件下的公開市場價值；其中土地使用權價格為出讓商業服務用途、剩余年限至2044年4月9日下的公開市場價值。
七、估價依據（略）
八、估價原則（略）
九、估價方法
根據本次估價的特定目的，估價人員嚴格遵循房地產估價原則，在認真分析研究所掌握的資料，進行實地查勘和對鄰近地區的調查之后，針對估價對象的實際情況，確定運用市場法、收益法作為本次估價方法，并對以上兩種方法測算的價格加以綜合，最終求取估價對象的總價格和單位價格。
十、估價結果
經過估價人員實地查勘、資料分析與計算論證，并結合XX市房地產行情，確定估價對象在2006年10月10日、完整權利狀態及滿足各項假設限制條件下的房地產市場價值為170.41萬元，大寫金額：人民幣壹佰柒拾萬零肆仟壹佰元整；按建筑面積計，平均單價為6993元/m2，大寫金額：每平方米人民幣陸仟玖佰玖拾叁元整。
十一、估價人員（略）
十二、估價作業期
2006年10月10日至2006年10月15日
十三、估價報告應用的有效期
本估價報告自估價報告出具之日起有效期一年。如果超過應用有效期，本公司不負任何責任。估價報告只能用于與估價目的相符的用途。
十四、有關說明（略）
