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××××房地產估價技術報告

　　一、估價對象房地產狀況分析（略）
　　二、市場背景分析（略）
　　三、最高最佳使用分析（略）
　　四、估價方法選用（略）
　　五、估價測算過程
　　（一）市場法
　　根據估價對象特點和估價人員搜集掌握的資料，分別測算1、2層商鋪的價格。
　　1.測算1層商鋪價格
　　估價人員在廣泛收集交易案例資料的基礎上，經過對所掌握的大量交易案例的比較分析，從中選取與估價對象處于同一供需圈、用途相同、條件相近、具有代表性的房地產正常交易案例作為可比實例，通過交易情況、交易日期和房地產狀況等修正調整后，得到可比實例在估價對象房地產狀況下的價格。對其進行進一步分析調整后確定估價對象的比準價格。具體評估過程如下：
　　（1）可比實例的選取。選取與估價對象房地產所處地區相近、結構及用途相向、建筑面積相近、均為首層的3個交易案例作為估價對象的可比實例，有關資料見表1。

表1      可比實例資料表

　　（2）比較修正。
　　1）交易情況修正：經調查可比實例均為市場上正常成交的交易實例，交易價格無異常，無需修正。各交易情況修正系數均為100/100。
　　2）交易日期調整：可比實例交易日期與估價時點相近，由于××市該區域近期商業房地產市場行情幾乎無波動，無需修正。修正系數均為100/100。
　　房地產狀況因素調整：根據商業用房的特點，選取繁華程度、交通便捷度、公共配套設施完備程度等因素，以估價對象的狀況為100，將可比實例與估價對象狀況因素進行打分比較，比較結果見表2。

表2     房地產狀況因素修正系數及計算表

　　（3）比準價格計算。根據表2中列舉的各因素修正系數，運用直接比較法公式分別計算出可比實例在估價對象房地產狀況下的價格，結果如下：
　　利用實例A計算為10606元/m²；
　　利用實例B計算為9958元/m²；
　　利用實例C計算為9285元/m²。
　　從測算結果栗看，3個價格水平差別不大，故取它們的簡單算術平均值作為市場法的比準價格，即估價對象1層平均單位建筑面積比準價格取整為9950元/m²。
　　2.測算2層商鋪價格
　　估價對象為1、2層組合式商鋪，據調查，××市類似組合式商鋪第2層單獨轉讓的市場交易案例極少，無法通過市場比較法直接測算估價對象2層商鋪價格。
　　××市房地產協會對本市類似1、2層組合式商鋪價格進行了統計分析，2層商鋪價格一般為1層商鋪價格的50％，估價人員參照這一比率確定估價對象2層商鋪價格，則二層商鋪單價為：9950×50％=4975元/m²3.測算估價對象比準價格估價對象總建筑面積為243.70m²，1、2層面積均為121.85m²，故估價對象比準價格為：
　　121.85×（9950+4975）=181.86萬元
　　（二）收益法
　　1.估算有效毛收入
　　（1）潛在毛收入。潛在毛收入是指假定房地產在充分利用、無空置狀態下獲得的收入。根據估價人員對同一供需圈內位置、結構相同的商業用房的市場調查，估價對象為自營，但周邊商鋪出租較多，并結合估價對象所在的X×大道的具體情況，確定其潛在租金水平1、2層平均為每建筑面積65元/（月/m²），則年潛在毛收入為：65×243.70×12=190086元
　　（2）有效毛收入。由潛在毛收入扣除正常的空置、拖欠租金以及其他原因造成的收入損失后得到的即為有效毛收入，其公式為：
　　有效毛收入=潛在毛收入×（1-收入損失率）
　　空置率和租金損失率分別為10％和5％，則年有效毛收入為：
　　190086×（1-10％）×（1-5％）=162524元
　　2.確定年運營費用為維護房地產正常經營或使用必須支出的費用及歸屬于其他資本或運營的收入，即為運營費用。估價對象以業主直接出租方式考慮，。具體計算如下：
　　（1）稅金。指房產所有人按有關規定向稅務機關繳納的房產稅和營業稅及附加等。根據國家及××市稅費征收標準，房產稅為租金收入的12％，營業稅及附加為租金收入的5.85％，則年稅金為：
　　162524×（12％+5.85％）=29011元
　　（2）管理費和租賃費用。指對出租房屋進行的必要管理和租賃所需的費用，按經驗數據為租金收入的2.5％，則：
　　162524×2.5％=4063元
　　（3）維修費。指為保證房屋正常使用，每年需支付的修繕費，為4800元（取值及計算過程略）。
　　（4）保險費。指房產所有人為使自己的房產避免意外損失而向保險公司支付的費用。估價人員經調查，××市保險行業保險收費平均標準為建筑物價值的1.5‰。根據××市房地產管理部門頒布的建筑物重置價格標準，估價對象建筑物重置價為2000元/m²。則保險費為：2000×243.70×1.5‰=731元
　　（5）運營費用合計年運營費用=（1）+（2）+（3）+（4）=38605元
　　3.確定房地產年凈收益
　　房地產年凈收益=年有效毛收入一年運營費用
　　=162524-38605
　　=123919元
　　4.確定報酬率
　　報酬率是將房地產凈收益轉換為價格的比率，其實質是一種投資收益率。采用安全利率加風險調整值法確定，報酬率為8％（取值理由及過程略）。
　　5.確定收益年限n
　　估價對象所在建筑物建成于2005年9月，經現場查勘，現狀成新為十成新。根據部頒標準，鋼筋混凝土結構非生產用房建筑物的耐用年限為60年，殘值率為0％，尚可使用年限為58.9年。另外，根據估價對象的《國有土地使用證》，土地出讓40年，估價對象的土地使用權終止日期至2044年4月9日止，剩余使用年限38.5年。建筑物尚可使用年限長于土地使用權年限，故：未來可獲收益的年限n=58.9年
　　6.計算房地產收益價格
　　
　　即估價對象房地產的收益價格為153.23萬元。
　　六、估價結果確定
　　經以上計算，估價對象房地產的比準價格為181.86萬元，收益價格為153.23萬元。以上兩種估價方法的估價結果有一定差異，估價人員在對此類型房地產市場進行充分分析后，認為市場法的結果更接近估價對象的客觀市場價值，故采用加權算術半均值確定估價對象的市場價值。本次評估取比準價格的權重為60％，收益價格的權重為40％，則估價對象最終估價結果為：
　　房地產總價=181.86×60％+153.23×40％
　　　　　　　=170.41萬元
　　房地產單價=170.41×10000/243.70=6993元/m²估價結論：估價對象在估價時點2066年10月10日、完整權利狀態及滿足各項假設限制條件下的房地產市場價值為170.41萬元，大寫金額：人民幣壹佰柒拾萬零肆仟壹佰元整；按建筑面積計，平均單價為6993元/m²，大寫金額：每平方米人民幣陸仟玖佰玖拾叁元整

附件（略）