06年房地產估價師案例與分析真題及答案
發布時間：2012-07-25 共7頁
參考答案
一、問答題
（一）答：
1.經被拆遷人投票或拆遷當事人抽簽方式確定本估價機構為該拆遷項目估價機構，一般由拆遷人委托。
2.該房屋用途性質建議拆遷當事人按以下原則確定：
（1）以房屋權屬證書及權屬檔案的記載為準；
（2）當地政府對被拆遷房屋的用途性質認定有特別規定的，從其規定：
（3）拆遷人和被拆遷人對拆遷房屋的用途性質協商一致的，按協商結果確定；
（4）對被拆遷房屋的性質用途不能協商一致的，向城市規劃行政主管部門申請確認。
（二）答：
1.不可取。
因為這些交易實例在實物狀況上會有較大差異，如土地房屋規模、設備裝修檔次、建筑結構、樓層層數與層高、臨街深度等不同，不具有可比性。
2.確定出租部分潛在毛收入時應注意：
（１）租賃期內按租約計，租賃期外按正常客觀的市場租金計；
（2）應考慮租賃保證金和押金的利息收入；
（3）應考慮是否存在無形收益。
3.確定自營部分凈收益時應注意：
（1）測算正常客觀的凈經營（營業）收入；
（2）應扣除正常商業利潤。
或：要準確界定由商業房地產本身帶來的凈收益，不要在凈收益中混入由于經營等非房地產本身要素所產生的收益。
或：應根據經營資料測算凈收益，凈收益為商品銷售收入扣除商品銷售成本、經營費用、商品銷售稅金及附加、管理費用、財務費用和商業利潤。
（三）答：
1.錯誤有：
（1）應采用符合估價時點市場情況的各項成本費用（或重置價格）。
或：不應采用實際支出時的各項成本費用。
（2）應根據估價對象的規模，確定客觀合理的開發周期，以此計算投資利息。
或：不應計自至估價時點。
（3）利潤應是估價時點市場上的客觀正常利潤水平。
或：利潤不應是開發商的期望利潤。
2.重置價格還應減去折舊。
或：（1）或能存在的施工質量缺陷，有形損耗等各種原因產生的物質折舊。
（2）可能存在的爛尾樓設計過時（落后）等各種原因產生的功能折舊。
（3）可能存在的由于市場供求狀況、規劃、政策等方面的外部因素變化產生的經濟折舊。
二、單項選擇題
（一）1.B2.A3.D4.D
（二）5.C6.D7.C
（三）8.D9.B10.A
三、指錯題
1.致委托方函缺估價時點。
2.致委托方函缺估價報告應用的有效期。
3.結果報告中土地實物狀況描述缺少土地面積（或分攤土地面積）。
4.結果報告估價方法中缺估價方法定義（或各種方法未做說明）。
5.結果報告中估價報告應用有效期關于不負任何責任的表達錯誤，應為："如果本報告超過應用有效期還未使用，本公司不負任何責任。"
6.技術報告中可比實例B、C商業土地等級與估價對象不一致，應修正。
7.比較因素欠缺，如可比實例建成年代、容積率、可收益年限等是否相近。
8.缺少可比實例因素的分析說明（或缺少可比實例因素修正系數取值說明）。
9.可比實例C的繁華程度修正系數取值與實際描述不符。
10.市場法中可比實例B、C設施設備因素修正與實際描述不符。
11.估價對象一層層高4.5m，未進行相應修正處理。
12.技術報告中市場法缺少計算公式。
13.租金收入中未考慮租賃保證金或押金的利息收入。
14.10％空置率和租金損失率5％應說明確定理由。
15.有效毛收入計算應為190086x（1-10％-5％）=161573元。
16.營業稅及附加為租金收入的5.85％不準確，應為5.5％。
17.出租房屋管理費和租賃費用按經驗數據取值不妥，應按市場客觀分析判斷得出（或管理費和租賃費用取2.5％，理由不充分）。
18.保險費的計算基礎錯誤，應為建筑物現值。
19.收益法公式的選用沒有理由（或：未考慮租金未來的變化）。
20.土地剩余使用年限應為37.5年。
21.收益法采用建筑物耐用年限作為收益年限錯誤，應按土地使用權剩余年限計算（37.5年）（或公式中n年取值錯誤）。
22.可比實例缺少幣種。
四、指出并改正下面估價報告片斷中的錯誤
1.商鋪開發完成后的單價公式中折現率錯，應為12％。
2.商鋪開發后的總價值計算時，應扣除300m2獨立車棚的面積。
商鋪開發完成后的總價值=4118.45×8700=3583105（萬元）或3760.52×8700=3271.65萬元。
3.在計算2006年9月1目總地價的扣除項目中，不應包括銷售利潤。
總地價V=11910.67-4910.71-392.86-1071.96-0.04
V=5322.25萬元
