06年房地產估價師案例與分析真題及答案
發布時間：2012-07-25 共7頁
四、指出并改正下面估價報告片斷中的錯誤（本題10分。錯處不超過4個，后面應用前面的錯誤計算結果導致的錯誤不再算作錯誤。如將正確的內容改錯，則每改錯一處倒扣2.5分。本題最多扣至0分）
估價對象為一宗10000m2的七通一平用地，土地使用權出讓時間為2006年3月1日土地使用權出讓年限為50年，容積率為5。根據規劃擬建一幢商業、住宅綜合樓，鋼筋混凝土結構，共18層；其中1～3層主要為商業用途，建筑面積9000m2（含獨立使用的車棚300m2），其余建筑面積均為商品住宅。該區域公布的鋼筋混凝土結構建筑物重置價格15007元/m2。工程自2006年9月1日開工，預計2008年9月1日建成。現需估價2006年9月1日的土地交易價格。有關資料如下：
1.房地產轉讓中賣方需要繳納的營業稅及附加等為售價的5.5％，買方需要繳納的契稅等相關稅費為售價的4％。
2.建筑安裝工程費為1100元/m2專業及管理費為建筑安裝工程費的8％。
3.商業用房建成半年后可全部用于出租，出租空置率及租金損失率共為10％。按建筑面積計月租賃收入會穩定在50元/m2，運營費用率為24％。
4.商品住宅建成半年時可售出30％，平均價格為2700元/m2，建成～年時可售出60％平均價格為2800元/m2；剩余的10％會在建成一年后售出，平均價格為2900元/m2，廣告宣傳和銷售代理費等銷售費用為售價的3.5％。
5.房地產報酬率為8％，折現率為12％，貸款年利率為6％，銷售利潤率為20％，估自測算如下（節選）：
采用現金流量折現法測算估價對象于2006年9月1日的土地公開市場價值。
解：
1.開發完成后的房地產總價值總建筑面積=10000×5=50000m2
住宅總面積=50000-9000=41000m2
（1）商鋪開發完成后的房地產總價值
每平方米商鋪的有效毛收入=月租賃收入×12×（1-空置等租金損失率）
=50×12×（1-10％）=540元/m2
每平方米商鋪的凈收益=有效毛收入×（1-運營費用率）
=540×（1-24％）=410.40元/m2
商鋪開發完成后的單價=410.4018％×[11-1/（1+8％）×47]×1/（1+8％）×2.5
=4118.45元/m2
商鋪開發完成后的總價=4118.45×9000=3706.61萬元
（2）住宅開發完成后的總價值=41000×30％×2700/（1+12％）×2.5+60％×2800/(1+12％）×3+10％×2900/（1+12％）×3.5=8204.06萬元
?。?）開發完成后的房地產總價值=3706.61+8204.06=11910.67萬元
2.扣除項目
?。?）建安工程費=50000×1100/（1+12％）=4910.71萬元
（2）專業及管理費用=4910.71×8％=392.86萬元
?。?）銷售費用和銷售稅費總額=11910.67×（3.5％+5.5％）=1071.96萬元
?。?）銷售利潤=11910.67×20％=2382.13萬元
?。?）買方購買該宗熟地應負擔的稅費=V×4％=0.04V
3.總地價
2006年9月1日的總地價：
V=11910.67-4910.71-392.86-1071.96-2382.13-0.04V
V=3031.74萬元
