由美國次債危機聯想房地產抵押估價的風險控制
發布時間：2012-07-25 共6頁
一、美國次債危機引發的聯想
所謂次債，是指由美國金融機構將次級信用貸款的抵押資產證券化，從而使次貸市場風險轉移向廣泛的資本市場的一種債務。根據國際貨幣基金組織的最新數據統計，來自美國發行人的擔保債權憑證（CDO）基本分散在5類金融機構手中，它們包括：銀行（31％）、資產管理公司（22％）、對沖基金（10％）、保險公司（19％）和養老基金（18％）。
次貸是給收入低、信譽差的人提供的消費信貸，為了吸引低收入人口用次貸買房。美國的金融機構把次貸門檻降得很低，例如允許九成按揭甚至是“零首付”，而且可以前三年不還本，甚至利息也可以少付。但是次貸比正常抵押貸款利率要高出 30％，使那些使用次貸購房的低收入人群負擔更重，而這些人敢于借錢買房，是把希望寄托在房價上漲上。然而，到2005年中期，美聯儲第11次加息后，通過次貸購房人群的還貸能力出現了問題，第一塊多米諾骨牌倒下了，美國房地產市場出現了動搖，表現在：房價上漲顯著放緩、新屋開工率下降，以及待售房屋比例不斷上升。美國在2007年5月次級貸款違約率達10年來最高點12.4％，幾乎為2006年同期的兩倍。2008年違約率可能升到14.6％。如果違約率上升，更多的金融機構將難以自救。事實上，由于抵押資產價格下降，銀行迫使借款人出售資產，很多機構正陷入螺旋式下降的困境。據雷曼兄弟公司估計，今明兩年約3000億美元貸款將會違約，按30％損失率計算，投資者損失將達900億美元。美國次級抵押貸款市場危機有向整個信貸市場蔓延之勢。
大家一定記得中央電視臺在新聞節目里播出的那段畫畫：2007年9月14日星期五一早，英國最大的按揭銀行Northern Rock尚未開門，門外市民就排起了長龍，怕自己在銀行的存款由于按揭還貸的資金鏈一旦斷裂不能收回而紛紛提取存款，使 Northern Rock遭遇到擠兌狂潮，股價當天下跌 32％，達到了英格蘭銀行救援標準。這一天該銀行被提走了大約10億英鎊現金。當大的BBC新聞畫面不斷地顯示Northern Rock門前排滿了提款的隊伍，這在英國非常少見。Northern Rock銀行占據英國18.2％按揭市場份額，排名第五。與一般銀行不同，它是主要從事按揭業務，存款業務很少。資金主要通過從市場貸款。現在問題恰恰是在市場上貸不到足夠的現金，使得自己按揭的主業務服務繼續。進而導致了信用危機，引發擠兌風潮。2006年美國樓市的次貸危機今年7月蔓延到了全球樓市。歷來主張自由市場的美國政府8月份毫不猶豫地出手救市，初步挽回美國房地產頹勢，暫時穩定了西方股市。英國是否會出現類似消費信用問題？據英國公民咨詢局透露，2006年前往該局咨詢如何解決償還債務困難的人數達到170萬人，創下了歷史紀錄。這個數字比上一年增加了20％。公民咨詢局平均每天接待6600人咨詢有關無力還債的問題。
根據標準普爾評級公司公布的數據，截止2007年6月底，美國房地產價格指數較去年同期下降了 3.2％，是該公司自1987年開始公布美國房地產價格指數以來的最大跌幅。由此導出了一個與我們房地產估價行業相關的思考：如今已經抵押在銀行的那些房地產與當初實行抵押時的抵押估價結果差別又如何呢？對于銀行資本的價值風險有什么影響？抵押估價是否能夠防范資本市場的風險？
在經濟全球化的今天，這個由美國次債引發的危機已經波及了全世界的金融和房地產市場，作為次級貸款抵押的房地產市值重估事實上與房地產抵押估價有充分的關聯度，所以有理由引起我們的高度重視，有必要對此風險的控制可能性作一個討論。
