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　　依據(jù)《巴賽爾協(xié)議》原則7—風(fēng)險管理程序：“銀行監(jiān)管當(dāng)局必須滿意地看到，銀行和銀行集團建立了與其規(guī)模及復(fù)雜程度相匹配的綜合的風(fēng)險管理程序(包括董事和高級管理層的監(jiān)督)，以識別、評價、監(jiān)測、控制或緩解各項重大的風(fēng)險，并根據(jù)自身風(fēng)險的大小評估總體的資本充足率。”
　　(一)貸款人的信用風(fēng)險
　　目前，在商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務(wù)中，由于我國尚未建立完善的個人征信系統(tǒng)，所以明顯地存在個人信用信息與社會可以公開查詢的個人信息不對稱的問題，由此引起商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務(wù)中存在的個人信用風(fēng)險主要有：第一，貸款人收入證明的真實性。因為個人信息無法核實，所以貸款申請者可以毫無后顧之憂地根據(jù)自己的貸款需要在單位開出相應(yīng)的收入證明，而銀行基本上沒有渠道證實其可靠性。第二，個人住房貸款屬中長期信貸，還款期限較長，在這段時間內(nèi)，個人因工作、家庭、健康等原因造成個人支付能力下降等不確定情況很容易發(fā)生，這很可能轉(zhuǎn)變?yōu)樯虡I(yè)銀行的信貸風(fēng)險。第三，目前，個人住房貸款業(yè)務(wù)實行浮動利率制度，貸款者承擔(dān)了大部分的利率風(fēng)險，隨著中央銀行存貸款利率的一再提升，使得一部分本來就有資金緊張問題的貸款者在利率上升周期中可能出現(xiàn)違約現(xiàn)象，從而導(dǎo)致了貸款的逾期或者壞帳增加。
　　(二)政府的金融政策風(fēng)險
　　第一，宏觀經(jīng)濟環(huán)境變化帶來的風(fēng)險。貸款期限長是個人住房貸款的一個顯著特征，在這期間，社會經(jīng)濟宏觀環(huán)境發(fā)生變化是正常的。尤其是在目前，我國宏觀經(jīng)濟還處于快速發(fā)展的時期，房地產(chǎn)業(yè)作為一個對GDP增長作出顯著貢獻的產(chǎn)業(yè)得到了政府的政策扶植，一旦宏觀經(jīng)濟發(fā)生消極變化或衰退，政府的產(chǎn)業(yè)政策也會發(fā)生反向調(diào)整，則政策扶持力度將會減弱或消失。此時不可避免地對整個社會經(jīng)濟體系造成連鎖反應(yīng)。屆時可能出現(xiàn)的局面可以描述為失業(yè)率上升，貸款人收入下降，繼而產(chǎn)生無力償還貸款本息，隨即使大量不良貸款顯性化。第二，政策研究滯后風(fēng)險。目前金融市場競爭激烈，決策管理部門大都把精力集中在開發(fā)新的金融產(chǎn)品和市場營銷上，從而疏忽了對個人住房貸款市場的形勢、需求及風(fēng)險等的深入研究與分析，導(dǎo)致一旦發(fā)生類似美國次級貸款這樣的危機時，缺乏符合實際的理淪和對策指導(dǎo)。
　　(三)流動性風(fēng)險
　　目前我國的各大銀行主要資金是儲戶的存款。在市場經(jīng)濟條件下，很多人并不傾向于把錢存進銀行，而是傾向于投資資本市場諸如股票、債券、基金等；或者投資于資產(chǎn)市場諸如房地產(chǎn)等。這就使得銀行儲蓄存款的流動性增大。資金的流動性增大意味著銀行手中所掌握的穩(wěn)定資金在減少。而隨著個人住房貸款業(yè)務(wù)市場需求的發(fā)展、規(guī)模的擴大，銀行必然會遇到資金運用長期化與資金短期化的矛盾，從而歸根結(jié)底影響了銀行資產(chǎn)的流動性，使銀行在市場運作方面保持靈活性的經(jīng)營風(fēng)險急劇增加。
　　(四)銀行的操作風(fēng)險
　　1．缺乏全面深入的客戶還款能力調(diào)查。個別銀行貸前沒有認真調(diào)查貸款人所提供資料，甚至縱容貸款人弄虛作假，并且在貸款發(fā)放后，對貸款人的家庭狀況和家庭收入變化情況缺乏必要的監(jiān)控手段。目前，個人住房貸款業(yè)務(wù)的市場競爭非常激烈，不少商業(yè)銀行為了搶市場，放寬貸款條件，如降低首次付款比例等，這就很可能重蹈美國次債的覆轍。
　　2．高估抵押物市值，以求做成貸款業(yè)務(wù)。目前銀行抵押貸款大多以房地產(chǎn)評估價作為貸款依據(jù)，沒有有效的抵押率認定方法。故在個人住房貸款業(yè)務(wù)中存在著較大的估價風(fēng)險。估價風(fēng)險不僅存在于對新建房屋抵押物的評估，而且存在于對存量房貸款抵押物的評估中，實際情況是房地產(chǎn)的抵押評估價由于信貸部門的刻意要求通常高于其實際價值。
　　3．制度的執(zhí)行力不足，內(nèi)部控制不能完全實施。從銀行關(guān)于信貸經(jīng)營管理方面看，其制度、規(guī)定是比較多而且詳細的，但從銀行信貸經(jīng)營的實際結(jié)果來看卻不盡如人意。究其原因，往往有些制度本身不夠完善，有些操作性不強，更加重要的原因是貸款人員的執(zhí)行力不足，尤其是信貸責(zé)任追究制度沒有嚴格執(zhí)行。
　　(五)法律風(fēng)險
　　個人住房消費信貸業(yè)務(wù)在我國發(fā)展的歷史不長，銀行從業(yè)人員缺乏控制和防范風(fēng)險的經(jīng)驗，法律意識不強，在業(yè)務(wù)操作中存在不合規(guī)情況，在合同文本中也難免存在漏洞，對住房貸款資料的審查不嚴，甚至?xí)霈F(xiàn)違章違規(guī)操作現(xiàn)象，使個人住房消費貸款合同存在法律上的瑕疵，從而使銀行面臨著由操作風(fēng)險導(dǎo)致的法律風(fēng)險。主要反映在：一是個人住房貸款手續(xù)是否合法有效；二是抵押房地產(chǎn)是否存在權(quán)利瑕疵；三是如果貸款人不能從抵押房遷出或遷出后無立足之地，銀行就無法順利地處分抵押物。
　　(六)不可預(yù)期風(fēng)險：考試大
　　不可預(yù)期風(fēng)險主要有抵押物價格風(fēng)險、購買力風(fēng)險、意外風(fēng)險和利率風(fēng)險。至于利率風(fēng)險方面，商業(yè)銀行可以通過改進貸款產(chǎn)品來減少其帶來的損失。但其他風(fēng)險銀行一般無法規(guī)避，當(dāng)各種災(zāi)害造成財產(chǎn)損失或借款人出現(xiàn)意外時，所產(chǎn)生的損失就自然而然地由銀行單方面承擔(dān)。
　　(七)風(fēng)險結(jié)論
　　國外銀行業(yè)貸款分類一般做法：各國的監(jiān)管當(dāng)局對貸款分類的要求大致上可以分為三種類型。一種類型是采用五級分類方法，把貸款劃分為正常、關(guān)注、次級、可疑和損失五類，如美國、德國、意大利、加拿大以及東南亞國家等。另一種是基本上不對貸款分類作出任何規(guī)定，監(jiān)管當(dāng)局只采取道義規(guī)勸，希望銀行有適當(dāng)?shù)娘L(fēng)險管理程序或自行設(shè)計分類方法，如英國、荷蘭等。第三種是僅把貸款劃分為正常和不良兩類，如澳大利亞、新西蘭等。當(dāng)然，即使是對貸款分類作了統(tǒng)一規(guī)定的國家，具體做法也并不一致。如美聯(lián)儲要求，必須使用五級分類，但同時鼓勵銀行的內(nèi)部評級使用更多的級數(shù)，優(yōu)化分類體系。
　　由于受我國金融市場成熟程度、銀行法人治理結(jié)構(gòu)完善程度、風(fēng)險管理方法與水平等因素的影響，我國的貸款分類與國際上存在明顯的差距。
　　我國目前處于推行貸款五級分類的初期階段，需要有一個學(xué)習(xí)和摸索過程，才能實現(xiàn)真正意義上的與國際接軌。國內(nèi)銀行業(yè)在推行貸款五級分類過程中，首先面臨的是分類方式的轉(zhuǎn)換，表面上看僅僅是貸款資產(chǎn)的重新分類，而實質(zhì)上是由貸款風(fēng)險的事后管理轉(zhuǎn)變?yōu)閷J款風(fēng)險進行事先控制；由主要以期限為標準轉(zhuǎn)變?yōu)橐再J款的實際形態(tài)為依據(jù)的管理方式；由靜態(tài)管理轉(zhuǎn)變?yōu)閺馁J款發(fā)放到回收的風(fēng)險動態(tài)跟蹤管理；由服務(wù)于計劃經(jīng)濟體制的管理方式轉(zhuǎn)變?yōu)榉蠂H慣例的市場經(jīng)濟管理方式。在轉(zhuǎn)變過程中，按照五級分類辦法，相關(guān)的信貸管理程序、會計政策等都必須做相應(yīng)的調(diào)整。 :-房地產(chǎn)估價師考試