由美國次債危機聯(lián)想房地產抵押估價的風險控制
發(fā)布時間：2012-07-25 共6頁
(三)影響抵押物價值的風險
房地產抵押的價值風險，即是當?shù)盅悍康禺a進行處分時所能夠實現(xiàn)的價格。房地產評估師在估價基準日對一宗抵押物評估其價值時，往往對其價值體現(xiàn)的特征及相關方面分析不夠全面，大量的制約因素未被充分考慮，主要包括：(1)在建工程建筑面積在抵押估價時已經超出規(guī)劃建筑面積，而抵押人可能說規(guī)劃改變正在審批中，要求以現(xiàn)狀面積估價；法定用途與實際用途不符，譬如地下一層車庫現(xiàn)狀為租賃經營的美食廣場，抵押人提供租賃合同要求以商業(yè)用房估價。(2)以未結清建設工程款的房產抵押。(3)以帶租約或預售合同的房地產抵押。(4)將拆建還建的房屋作為抵押物。(5)未考慮變現(xiàn)時要發(fā)生的有關費用，如訴訟費、評估費、資產保全費、產權過戶費、處置費等。上述這些因素事實上都會對估價結果造成價值風險，如不充分考慮并作相應處理，抵押物評估價格就會經常被高估，不能真實反映其市場價值及變現(xiàn)價值。
(四)社會經濟環(huán)境的風險
風險主要來自兩個方面：一是制度執(zhí)行方面。我國由于改革開放和特殊的歷史原因，形成了許多較為特殊的房地產市場環(huán)境。現(xiàn)有的房地產交易制度、土地管理制度、估價資質審查和管理制度對各個相關領域的實際貫徹執(zhí)行監(jiān)管不嚴，并且政令頗多，使執(zhí)行機構可能按自己利益最大化的條例各行其是；政府職能管理部門存在管理上的漏洞，如房產與地產管理部門不統(tǒng)一，單位間溝通不夠、工作人員素質有待提高；抵押登記方面的規(guī)范性文件滯后；評估機構無序競爭，以超值評估滿足客戶融資需求等等。這些因素如不注意，都將會給金融機構帶來不同程度的貸款風險。二是法律法規(guī)方面。根據(jù)《稅收征收管理法》、《企業(yè)破產法》、《城市房地產管理法》等法律，以及國務院的文件和最高人民法院的司法解釋，抵押權人接受抵押人全部財產提供抵押、接受即將破產申請企業(yè)的財產提供抵押，抵押無效；對于納入國家兼并破產計劃的國有企業(yè)，其轉讓土地使用權所得必須首先用于支付職工安置費；企業(yè)在提供抵押之前就已拖欠稅款，稅務機關有權優(yōu)先受償拖欠稅款；建設工程承包人被工程發(fā)包人拖欠的工程價款債權，優(yōu)先于抵押權和其他債權；當?shù)盅喝酥挥械盅悍康禺a作為居住物業(yè)時，法院對于個人居住的房屋的抵債執(zhí)行受到一定條件的限制等等。同時，與房地產抵押相關的法律法規(guī)不夠健全，比如，當前的土地收購儲備貸款中，往往都是政府背景的建制公司如某某市地產集團、某某區(qū)土地儲備中心出面，并要求銀行配合支持地方建設。至今政府沒有明確的法律頒布，實施中沒有法律依據(jù)。這些方面的風險存在很容易造成金融機構經濟損失。mda.com
(五)討論：房地產抵押估價的風險控制
從以上可以看出，防范類似美國次債危機風險離不開一個規(guī)范有序的房地產評估市場運作和嚴謹、誠信、公正的估價咨詢服務。我們探討可以從以下方面進行房地產抵押貸款過程中的風險控制。
1．安全的估價結論：可能實現(xiàn)的抵押物變現(xiàn)價格
在房地產抵押貸款的風險防范中，評估機構應重視抵押物在未來某個時段、主要是抵押期限內的可能實現(xiàn)的變現(xiàn)價格與估價價格、貸款金額之間的相互平衡。銀行發(fā)放貸款的目的是獲取利息并使本金按期回收，而不是為了占有或取得抵押物，否則，銀行的資本運作結果沒有生成資本而是變成資產了，此時的銀行就被房地產市場套牢而僵死。銀行之所以要借款人提供抵押就是對完成上述目的而采取的一種預期保證措施。因此，抵押評估時，不僅僅局限在抵押物的價值評估上，還要重視企業(yè)的資信、項目合法性、經營收入、抵押物的變現(xiàn)能力、項目收益等方面內容的評估。這就要求房地產估價人員對估價物業(yè)的市場價格走勢要有準確的、獨立的判斷，采用恰當?shù)墓纼r方法和估價參數(shù)，保守而又不失公允地報告抵押房地產的估價結論。中國人民銀行等三部委頒發(fā)的、于2006年3月1日開始實施的《房地產抵押估價指導意見》第五條明確指出：“房地產抵押估價應當遵守獨立、客觀、公正、合法、謹慎的原則。”說到底，房地產抵押評估的主要目的就是要進行必須的風險評估，在項目合法性的基礎上，首先要著重分析項目本身的經濟效益、是否可以實現(xiàn)變現(xiàn)、變現(xiàn)價格是否達到銀行貸款的本息，在此基礎上，再全面分析評估抵押房地產的價格。
2．安全的抵押權利人：重視抵押人的基本信用指標
理想的要求是，在對待不同的委托估價客戶時，估價機構或者估價人員也有必要知道國際上銀行對一般商業(yè)客戶的評價標準，盡量做到依此標準大致對抵押人的借款風險有一個基本判斷。該標準也稱為“6C”標準：(1)品德(Character)，指借款人的作風、觀念、責任心及還款記錄，如果品德高尚，一般不會故意拖欠貸款。(2)能力(Capacity)，指還款人歸還貸款的能力，如果具有還款能力，為了進行長期經營，一般也不會拖欠貸款。(3)資本(Capital)，指借款企業(yè)的自有資本，當自有資本所占比重較高時，具有較高的償還能力。(4)擔保(Collateral)，指借款企業(yè)有沒有貸款的抵押品和其他擔保。(5)經營環(huán)境(Condition)，指借款企業(yè)所處的行業(yè)前景、宏觀經濟狀況等，如果企業(yè)的行業(yè)背景較好，就會具有較多的利潤空間，經營風險可以降到較低水平。(6)連續(xù)性(Continuity)，指借款人經營前景的長短。當然，估價機構或者估價人員未必可以得到貸款人的詳盡信息，所以只是作一個初步評判，對6C應予靈活運用加以取舍。
根據(jù)中國人民銀行征信管理局局長邵伏軍 2007年9月接受采訪時透露(http：／／www．gov．on／zxft／ft54／content_744962．htm)：我國銀行系統(tǒng)的客戶征信系統(tǒng)已經建立，并在逐步完善，“個人數(shù)據(jù)庫是2004年開始建設的，全國集中統(tǒng)一的企業(yè)數(shù)據(jù)庫是從2005年開始建設的，兩個數(shù)據(jù)庫分別于 2006年的1月和7月正式運行。到上個月有1200多萬家企業(yè)已經錄入到企業(yè)數(shù)據(jù)庫，有5．8億自然人進入了個人數(shù)據(jù)庫，”由此可見，我國政府已經高度關注企業(yè)和個人在開放的市場上的信用了。
3．安全的相關信息：完善抵押房地產相關的市場信息
房地產市場信息，是房地產抵押貸款估價結果的主要價值判斷依據(jù)，相關市場信息應該包含國家政策、有關法律、企業(yè)或個人征信資料、市場交易統(tǒng)計數(shù)據(jù)、抵押物業(yè)的價格等。這些信息應該有一個發(fā)布、使用，更新維護的平臺。在房地產抵押貸款中，可以查看估價項目的原始資料，包括權利狀況、合同履行狀態(tài)或是交易進程，使估價人員和貸款銀行掌握即時信息，防止由于提供文件的不真實而導致貸款風險。通過對產權狀況、合同履行狀況、市場交易信息的比對，再加上對法律、法規(guī)、政策的信息收集，及時了解抵押物是否存在缺陷，是否存在變動，是否存在重復抵押等情況，使估價機構和銀行可以提前作出信貸風險控制反應。
4．安全的作業(yè)過程：抵押估價作業(yè)操作的風險意識
眾所周知，房地產抵押貸款風險包括很多方面，在房地產開發(fā)、銷售、登記、交易的每一個環(huán)節(jié)都面臨著一系列風險，因此，防范抵押貸款風險需要金融機構、評估機構和相關部門共同協(xié)作。在房地產評估中，不僅需要全面了解抵押人的資信狀況、還貸能力等情況，還要求客觀評定抵押物價值，對市場預測等方面有正確的判斷。房地產抵押貸款的多樣性和復雜性，在客觀上要求房地產抵押估價不同于一般的房地產評估，房地產評估機構及人員不僅需要具備一般的估價知識，還需要具備金融專業(yè)的相關知識以及深厚理論功底和豐富實踐經驗。在估價技術思路及操作過程中，也不應是單純地對抵押物進行一般的市場價格評估，機械地套用成本法、收益法、市場比較法等等進行計算就可以了，而是應充分了解抵押貸款實務操作的全過程，全面結合我國的金融政策和房地產管理法規(guī)，針對抵押物狀況的不同采用更加合理和靈活的方式，尤其要注意與評估密切相關的一些問題，從而做到估價合理，抵押有效，進而保證貸款資金的安全。因此，這就要求房地產抵押中的抵押價格逐步回歸可以抵抗市場風險的價值。針對不同類型的房地產抵押估價，應考慮抵押人和抵押物本身的特質采用不同的經濟評價指標，從靜態(tài)和動態(tài)等不同角度來反映抵押物的價值相關情況。總之，在房地產抵押評估中應建立一套全面評估貸款過程的風險監(jiān)控體系，以保證房地產抵押貸款風險始終處于可控狀態(tài)，這是房地產評估機構所必需具有的風險意識。 :-房地產估價師考試
房地產抵押的價值風險，即是當?shù)盅悍康禺a進行處分時所能夠實現(xiàn)的價格。房地產評估師在估價基準日對一宗抵押物評估其價值時，往往對其價值體現(xiàn)的特征及相關方面分析不夠全面，大量的制約因素未被充分考慮，主要包括：(1)在建工程建筑面積在抵押估價時已經超出規(guī)劃建筑面積，而抵押人可能說規(guī)劃改變正在審批中，要求以現(xiàn)狀面積估價；法定用途與實際用途不符，譬如地下一層車庫現(xiàn)狀為租賃經營的美食廣場，抵押人提供租賃合同要求以商業(yè)用房估價。(2)以未結清建設工程款的房產抵押。(3)以帶租約或預售合同的房地產抵押。(4)將拆建還建的房屋作為抵押物。(5)未考慮變現(xiàn)時要發(fā)生的有關費用，如訴訟費、評估費、資產保全費、產權過戶費、處置費等。上述這些因素事實上都會對估價結果造成價值風險，如不充分考慮并作相應處理，抵押物評估價格就會經常被高估，不能真實反映其市場價值及變現(xiàn)價值。
(四)社會經濟環(huán)境的風險
風險主要來自兩個方面：一是制度執(zhí)行方面。我國由于改革開放和特殊的歷史原因，形成了許多較為特殊的房地產市場環(huán)境。現(xiàn)有的房地產交易制度、土地管理制度、估價資質審查和管理制度對各個相關領域的實際貫徹執(zhí)行監(jiān)管不嚴，并且政令頗多，使執(zhí)行機構可能按自己利益最大化的條例各行其是；政府職能管理部門存在管理上的漏洞，如房產與地產管理部門不統(tǒng)一，單位間溝通不夠、工作人員素質有待提高；抵押登記方面的規(guī)范性文件滯后；評估機構無序競爭，以超值評估滿足客戶融資需求等等。這些因素如不注意，都將會給金融機構帶來不同程度的貸款風險。二是法律法規(guī)方面。根據(jù)《稅收征收管理法》、《企業(yè)破產法》、《城市房地產管理法》等法律，以及國務院的文件和最高人民法院的司法解釋，抵押權人接受抵押人全部財產提供抵押、接受即將破產申請企業(yè)的財產提供抵押，抵押無效；對于納入國家兼并破產計劃的國有企業(yè)，其轉讓土地使用權所得必須首先用于支付職工安置費；企業(yè)在提供抵押之前就已拖欠稅款，稅務機關有權優(yōu)先受償拖欠稅款；建設工程承包人被工程發(fā)包人拖欠的工程價款債權，優(yōu)先于抵押權和其他債權；當?shù)盅喝酥挥械盅悍康禺a作為居住物業(yè)時，法院對于個人居住的房屋的抵債執(zhí)行受到一定條件的限制等等。同時，與房地產抵押相關的法律法規(guī)不夠健全，比如，當前的土地收購儲備貸款中，往往都是政府背景的建制公司如某某市地產集團、某某區(qū)土地儲備中心出面，并要求銀行配合支持地方建設。至今政府沒有明確的法律頒布，實施中沒有法律依據(jù)。這些方面的風險存在很容易造成金融機構經濟損失。mda.com
(五)討論：房地產抵押估價的風險控制
從以上可以看出，防范類似美國次債危機風險離不開一個規(guī)范有序的房地產評估市場運作和嚴謹、誠信、公正的估價咨詢服務。我們探討可以從以下方面進行房地產抵押貸款過程中的風險控制。
1．安全的估價結論：可能實現(xiàn)的抵押物變現(xiàn)價格
在房地產抵押貸款的風險防范中，評估機構應重視抵押物在未來某個時段、主要是抵押期限內的可能實現(xiàn)的變現(xiàn)價格與估價價格、貸款金額之間的相互平衡。銀行發(fā)放貸款的目的是獲取利息并使本金按期回收，而不是為了占有或取得抵押物，否則，銀行的資本運作結果沒有生成資本而是變成資產了，此時的銀行就被房地產市場套牢而僵死。銀行之所以要借款人提供抵押就是對完成上述目的而采取的一種預期保證措施。因此，抵押評估時，不僅僅局限在抵押物的價值評估上，還要重視企業(yè)的資信、項目合法性、經營收入、抵押物的變現(xiàn)能力、項目收益等方面內容的評估。這就要求房地產估價人員對估價物業(yè)的市場價格走勢要有準確的、獨立的判斷，采用恰當?shù)墓纼r方法和估價參數(shù)，保守而又不失公允地報告抵押房地產的估價結論。中國人民銀行等三部委頒發(fā)的、于2006年3月1日開始實施的《房地產抵押估價指導意見》第五條明確指出：“房地產抵押估價應當遵守獨立、客觀、公正、合法、謹慎的原則。”說到底，房地產抵押評估的主要目的就是要進行必須的風險評估，在項目合法性的基礎上，首先要著重分析項目本身的經濟效益、是否可以實現(xiàn)變現(xiàn)、變現(xiàn)價格是否達到銀行貸款的本息，在此基礎上，再全面分析評估抵押房地產的價格。
2．安全的抵押權利人：重視抵押人的基本信用指標
理想的要求是，在對待不同的委托估價客戶時，估價機構或者估價人員也有必要知道國際上銀行對一般商業(yè)客戶的評價標準，盡量做到依此標準大致對抵押人的借款風險有一個基本判斷。該標準也稱為“6C”標準：(1)品德(Character)，指借款人的作風、觀念、責任心及還款記錄，如果品德高尚，一般不會故意拖欠貸款。(2)能力(Capacity)，指還款人歸還貸款的能力，如果具有還款能力，為了進行長期經營，一般也不會拖欠貸款。(3)資本(Capital)，指借款企業(yè)的自有資本，當自有資本所占比重較高時，具有較高的償還能力。(4)擔保(Collateral)，指借款企業(yè)有沒有貸款的抵押品和其他擔保。(5)經營環(huán)境(Condition)，指借款企業(yè)所處的行業(yè)前景、宏觀經濟狀況等，如果企業(yè)的行業(yè)背景較好，就會具有較多的利潤空間，經營風險可以降到較低水平。(6)連續(xù)性(Continuity)，指借款人經營前景的長短。當然，估價機構或者估價人員未必可以得到貸款人的詳盡信息，所以只是作一個初步評判，對6C應予靈活運用加以取舍。
根據(jù)中國人民銀行征信管理局局長邵伏軍 2007年9月接受采訪時透露(http：／／www．gov．on／zxft／ft54／content_744962．htm)：我國銀行系統(tǒng)的客戶征信系統(tǒng)已經建立，并在逐步完善，“個人數(shù)據(jù)庫是2004年開始建設的，全國集中統(tǒng)一的企業(yè)數(shù)據(jù)庫是從2005年開始建設的，兩個數(shù)據(jù)庫分別于 2006年的1月和7月正式運行。到上個月有1200多萬家企業(yè)已經錄入到企業(yè)數(shù)據(jù)庫，有5．8億自然人進入了個人數(shù)據(jù)庫，”由此可見，我國政府已經高度關注企業(yè)和個人在開放的市場上的信用了。
3．安全的相關信息：完善抵押房地產相關的市場信息
房地產市場信息，是房地產抵押貸款估價結果的主要價值判斷依據(jù)，相關市場信息應該包含國家政策、有關法律、企業(yè)或個人征信資料、市場交易統(tǒng)計數(shù)據(jù)、抵押物業(yè)的價格等。這些信息應該有一個發(fā)布、使用，更新維護的平臺。在房地產抵押貸款中，可以查看估價項目的原始資料，包括權利狀況、合同履行狀態(tài)或是交易進程，使估價人員和貸款銀行掌握即時信息，防止由于提供文件的不真實而導致貸款風險。通過對產權狀況、合同履行狀況、市場交易信息的比對，再加上對法律、法規(guī)、政策的信息收集，及時了解抵押物是否存在缺陷，是否存在變動，是否存在重復抵押等情況，使估價機構和銀行可以提前作出信貸風險控制反應。
4．安全的作業(yè)過程：抵押估價作業(yè)操作的風險意識
眾所周知，房地產抵押貸款風險包括很多方面，在房地產開發(fā)、銷售、登記、交易的每一個環(huán)節(jié)都面臨著一系列風險，因此，防范抵押貸款風險需要金融機構、評估機構和相關部門共同協(xié)作。在房地產評估中，不僅需要全面了解抵押人的資信狀況、還貸能力等情況，還要求客觀評定抵押物價值，對市場預測等方面有正確的判斷。房地產抵押貸款的多樣性和復雜性，在客觀上要求房地產抵押估價不同于一般的房地產評估，房地產評估機構及人員不僅需要具備一般的估價知識，還需要具備金融專業(yè)的相關知識以及深厚理論功底和豐富實踐經驗。在估價技術思路及操作過程中，也不應是單純地對抵押物進行一般的市場價格評估，機械地套用成本法、收益法、市場比較法等等進行計算就可以了，而是應充分了解抵押貸款實務操作的全過程，全面結合我國的金融政策和房地產管理法規(guī)，針對抵押物狀況的不同采用更加合理和靈活的方式，尤其要注意與評估密切相關的一些問題，從而做到估價合理，抵押有效，進而保證貸款資金的安全。因此，這就要求房地產抵押中的抵押價格逐步回歸可以抵抗市場風險的價值。針對不同類型的房地產抵押估價，應考慮抵押人和抵押物本身的特質采用不同的經濟評價指標，從靜態(tài)和動態(tài)等不同角度來反映抵押物的價值相關情況。總之，在房地產抵押評估中應建立一套全面評估貸款過程的風險監(jiān)控體系，以保證房地產抵押貸款風險始終處于可控狀態(tài)，這是房地產評估機構所必需具有的風險意識。 :-房地產估價師考試
