由美國次債危機聯想房地產抵押估價的風險控制
發布時間：2012-07-25 共6頁
來自中國人民銀行的統計數字表明，2007年上半年，銀行系統新增人民幣貸款2．54萬億元，貸款增幅繼續提高。
其上升趨勢如下圖所示：
從貸款投向看，中長期貸款主要投向房地產業、交通運輸、電力、制造業等。尤其是貸款向房地產等行業的高度集中，而這部分房地產抵押貸款在操作程序中絕大部分要通過房地產抵押估價。從貸款管理制度而言，中國的房地產信貸監管的制度與程序，決定了其對金融風險的承受和化解能力遠低于建立在分層控制體系基礎之上的美國金融市場。如果聯想美國次債危機，則風險程度足以讓人不敢掉以輕心。
因此，作為銀行抵押貸款的風險控制手段之一的房地產抵押估價，其結論對使用銀行的作用可能是關鍵性的。
如前所述，我們可以知道存在于房地產金融中的風險，主要包括信用風險、市場風險、產權風險、制度風險等。隨著房地產抵押貸款規模的不斷擴大，房地產貸款評估占評估業務的比重逐年增大，對房地產估價作業中的風險控制顯得尤為重要。
(一)抵押房地產的變現能力風險mda.com
房地產抵押貸款是在借款人的償還能力即第一還款之外，以房地產抵押物代償為條件設置了第二還款。從我國現有房地產抵押制度而言，抵押房地產在實行變現時的市場價值，受到一系列因素的影響，很難確定。譬如一項在建工程，隨著時間坐標的推移，其市場價格應該是正向遞加的。但如果是施工單位墊資建造的，或者安裝設備是供應商先發貨后期再結帳的，情況就變得很復雜了，其中有隱性債務存在，當事人一旦舉證，就是優先受償的，這時抵押價值不但沒有升值，工程債務反而增加了。
由于房地產抵押貸款是指抵押人以其合法的房地產以不轉移占有的方式提供貸款償還的擔保后，由金融機構向借款人發放貸款，當借款人不按期償還或無力償還貸款時，銀行有權依法以抵押的房地產折價或者以拍賣、變賣該財產的價款優先受償從而實現抵押權的法律行為。因此，貸款中房地產評估的目的之一是當債務人不能履行債務時，以處置抵押的房地產變現所得的價款優先受償而保障債權的實現。很明顯我們在評估抵押物市場價格的同時還應該充分評估抵押物的變現能力，從而控制貸款銀行的資本風險。而在我們目前的評估實踐中，企業經營狀況往往與抵押物的變現能力沒有必然的聯系，企業經營良好，貸款償還能力較強，但房地產抵押物變現能力可能較差；企業處在停產和破產的邊緣，但由于其地理位置優越，房地產抵押物變現能力可能較強。因此，抵押物對貸款的擔保能力在一定程度上體現在其未來的變現能力上。特別是在抵押期較長、市場變化較大的情況下，房地產的效益價格變化大，將直接影響銀行資產的安全性。
(二)抵押物產權存在瑕疵的風險
如果在房地產抵押貸款實現時，將產權存在瑕疵的房地產作為抵押物，結果可能會引起抵押權無法實現，使銀行遭受經濟損失，同時也會損害抵押人的信譽。影響房地產抵押價值的首要風險因素是產權風險，如果房地產權屬不清或存在權屬糾紛，或抵押人對擬抵押財產沒有直接處分權，譬如屬于幾人共有權利的房地產結果由其中一人用作抵押融資，而其他權利人未作書面承諾同意，則屆時可能會造成變現麻煩。因此，房地產做抵押估價時一定要捋清產權，取得全面的法律文件，證明一旦抵押物需要變現時，不存在任何障礙，不存有絲毫的瑕疵。
一般歸結產權瑕疵反映的主要問題包括：(1)違規取得房地產權證，比如：未繳納、繳齊土地出讓金的情況下取得的《土地使用權證》；在建工程未有建設方、施工方、公正的第三方同時簽章確認的債權債務文件；沒有竣工但已經拿到的《房屋所有權證》；房屋所有權人與土地使用權人不符；房地產權屬證件所記載情況，如面積、位置、產權人等與房地產實際情況不符。(2)抵押物存在產權糾紛或債權債務糾紛。(3)由于土地允許閑置期限短于貸款期限而可能導致抵押土地按法執行被無償收回，使得抵押權消失。(4)抵押物屬于集體土地或《城市房地產抵押管理辦法》等法規中規定不得設定抵押權的情形時，導致無法處置或處置成本大增等。
