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　　第五節 收益性物業的運營費用與財務報告

　　一、收益性物業經營狀況的評估

　　(一)現金流

　　1.潛在毛租金收入

　　2.空置和收租損失

　　3.其他收入

　　4.有效毛收入

　　5.收益性物業的運營費用

　　6.凈經營收入

　　7.抵押貸款還本付息

　　8.現金流計算

　　(二)相關問題分析

　　1.物業估價

　　2.大修基金和保證金基金

　　3.所得稅

　　二、收益性物業管理中的運營費用

　　(一)人工費

　　(二)公共設施設備日常運行、維修及保養費

　　1.維修和保養費

　　2.室內裝修費

　　3.生活用水和污水排放

　　4.能源費

　　5.康樂設施費

　　6.雜項費用

　　(三)綠化養護費

　　(四)清潔衛生費

　　(五)保安費用

　　(六)辦公費

　　(七)固定資產折舊費

　　(八)不可預見費

　　(九)保險費

　　(十)物業管理企業服務費和利潤

　　(十一)法定稅費

　　(十二)房產稅

　　三、收益性物業管理中的預算

　　(一)年度運營預算

　　(二)資本支出預算

　　(三)長期預算

　　四、收益性物業財務收支報告

　　考試要求

　　1.掌握物業管理;

　　2.熟悉設施管理;

　　3.熟悉房地產資產管理;

　　4.了解房地產組合投資管理;

　　5.掌握制定物業管理計劃;

　　6.熟悉加強市場宣傳;

　　7.掌握制定租金收取辦法;

　　8.了解物業的維修養護;

　　9.了解安全保衛;

　　10.了解協調與業主和租戶的關系;

　　11.了解進行物業管理組織與控制;

　　12.掌握寫字樓物業的分類;

　　13.熟悉寫字樓分類過程中要考慮的因素;

　　14.熟悉寫字樓租戶的選擇;

　　15.掌握寫字樓租金的確定;

　　16.了解寫字樓物業的租約與租約談判;

　　17.掌握零售商業物業分析;

　　18.熟悉零售商業物業租戶的選擇;

　　19.掌握零售商業物業的租金;

　　20.了解零售商業物業的租約;

　　21.了解零售商業物業的其他管理工作;

　　22.掌握收益性物業經營狀況的評估;

　　23.掌握收益性物業管理中的運營費用;

　　24.熟悉收益性物業管理中的預算;

　　25.熟悉收益性物業財務收支報告。