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第七章 成本管理

本章要求：

掌握：物業(yè)管理成本及其分類(lèi)和估算方法。

熟悉：成本預(yù)算編制工作的基本要求、成本預(yù)算的類(lèi)型，成本運(yùn)算編制程序，成本日常管理工作的內(nèi)容。

了解：成本控制原則、程序與組織體系。

本章考試知識(shí)要點(diǎn)：

1. 物業(yè)管理企業(yè)的成本的構(gòu)成

2. 物業(yè)管理企業(yè)收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的方式

3. 物業(yè)管理服務(wù)成本估算的主要內(nèi)容

4. 成本預(yù)算、固定預(yù)算、彈性預(yù)算的區(qū)別

5. 零基預(yù)算的基本要求

6. 物業(yè)管理成本控制的內(nèi)容、分類(lèi)與原則

7. 成本日常管理的工作內(nèi)容

本章復(fù)習(xí)綱要：

一、物業(yè)管理中的成本及其分類(lèi)（掌握）

1. 成本的含義

物業(yè)管理企業(yè)的成本，就是指企業(yè)在從事物業(yè)管理活動(dòng)中，為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供維修、管理和服務(wù)等過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)支出。

成本，是指人們?yōu)檫_(dá)成一事或取得一物所必須付出或已經(jīng)付出的代價(jià)。

開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本包括：開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資；開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本；經(jīng)營(yíng)成本；期間費(fèi)用。

2. 物業(yè)管理成本的構(gòu)成

物業(yè)管理成本由營(yíng)業(yè)成本和期間費(fèi)用或經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用兩個(gè)部分構(gòu)成。

營(yíng)業(yè)成本是企業(yè)在從事物業(yè)管理活動(dòng)中發(fā)生的各項(xiàng)直接支出，它包括直接人工費(fèi)、直接材料費(fèi)和間接費(fèi)用等。

期間費(fèi)用或經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用是物業(yè)管理企業(yè)在提供物業(yè)管理服務(wù)過(guò)程中發(fā)生的，與物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)沒(méi)有直接聯(lián)系，屬于某一會(huì)計(jì)期間耗用的費(fèi)用。

營(yíng)業(yè)成本與期間費(fèi)用兩者不得混淆、互相擠占。

成本是在收益實(shí)現(xiàn)后即得到補(bǔ)償，期間費(fèi)用則計(jì)入當(dāng)期損益。

凡期間費(fèi)用要按有關(guān)規(guī)定（或標(biāo)準(zhǔn)）分別計(jì)入管理費(fèi)用或財(cái)務(wù)費(fèi)用。

3. 物業(yè)管理成本的分類(lèi)

物業(yè)管理企業(yè)的成本內(nèi)容繁雜，為了加強(qiáng)企業(yè)對(duì)成本的管理，加深對(duì)其成本的認(rèn)識(shí)，有必要以不同標(biāo)準(zhǔn)對(duì)其進(jìn)行分類(lèi)。

二、成本估算方法（掌握）

1. 包干制與酬金制

目前我國(guó)物業(yè)管理企業(yè)收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的方式，有包干制和酬金制兩種形式。

實(shí)行物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用包干制時(shí)，物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成包括物業(yè)管理服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)管理企業(yè)的利潤(rùn)，這種收費(fèi)方式類(lèi)似工程采購(gòu)中的固定總價(jià)合同。

實(shí)行物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用酬金制時(shí)，預(yù)收的物業(yè)管理服務(wù)資金包括物業(yè)管理服務(wù)支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金，這種收費(fèi)方式，類(lèi)似工程采購(gòu)中的成本加酬金合同（固定酬金或百分比酬金）。

2. 主要成本項(xiàng)目的估算方法

人工費(fèi)是指物業(yè)管理企業(yè)的人員費(fèi)用，包括管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)、按規(guī)定提取的福利費(fèi)以及加班費(fèi)和服裝費(fèi)等。

辦公費(fèi)是物業(yè)管理企業(yè)開(kāi)展正常工作所需要的有關(guān)費(fèi)用。

共用部位與共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行和維護(hù)費(fèi)在物業(yè)管理成本中通常都占有較大比例，而且其中的具體項(xiàng)目也比較多。

保安費(fèi)是指維持物業(yè)公共區(qū)域秩序的費(fèi)用，它由保安系統(tǒng)費(fèi)、保安人員人身保險(xiǎn)費(fèi)以及保安用房和保安人員住房租金構(gòu)成。

清潔衛(wèi)生費(fèi)是指樓宇內(nèi)共用部位、公共區(qū)域的日常清潔保養(yǎng)費(fèi)用。

綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)是指物業(yè)區(qū)域內(nèi)綠化的養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，包括美化大堂、樓道等公共部位的支出等。

固定資產(chǎn)折舊費(fèi)是指物業(yè)管理企業(yè)擁有的各類(lèi)固定資產(chǎn)按其總額每月分?jǐn)偺崛〉恼叟f費(fèi)用。

保險(xiǎn)費(fèi)是指物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用開(kāi)支，不包括員工醫(yī)療險(xiǎn)和失業(yè)險(xiǎn)，后者在人工費(fèi)里列支。

專(zhuān)項(xiàng)維修資金支出，是在新建物業(yè)包修期滿后，為確保物業(yè)的公用部位、公共設(shè)施和共用設(shè)備的完好和正常運(yùn)轉(zhuǎn)，而對(duì)其進(jìn)行定期檢查、維修和更新、改造所需的費(fèi)用開(kāi)支。

上述各項(xiàng)費(fèi)用一般按年先進(jìn)行估算，匯總后再分?jǐn)偟矫吭旅科椒矫字小?/P>