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三、成本預(yù)算（熟悉）

1. 成本預(yù)算的概念

成本預(yù)算也稱成本計劃，它是根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營目標(biāo)和經(jīng)營方針，在了解過去、分析現(xiàn)在和預(yù)測未來的基礎(chǔ)上，以貨幣形式事先規(guī)定預(yù)算期內(nèi)履行物業(yè)管理受托責(zé)任所應(yīng)發(fā)生的成本的一種財務(wù)管理活動。

2. 成本預(yù)算的基本要求

成本預(yù)算的編制過程，是對公司未來經(jīng)營管理活動成本的安排過程。

為了保證成本預(yù)算的有效性，編制成本預(yù)算時，必須遵循以下基本要求：

①成本預(yù)算必須同其他預(yù)算相協(xié)調(diào)；

②成本預(yù)算要以各項定額為基礎(chǔ)；

③成本預(yù)算應(yīng)有相應(yīng)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)措施保證；

④成本預(yù)算要全面權(quán)衡，提高資金使用效益；

⑤成本預(yù)算既要符合實際，又要適當(dāng)留有余地。

3. 固定預(yù)算

固定預(yù)算又稱靜態(tài)運(yùn)算，是指以過去的實際費用支出為基礎(chǔ)，考慮預(yù)算期內(nèi)相關(guān)因素，如業(yè)務(wù)量水平可能發(fā)生的變動及其影響，在過去實際費用基礎(chǔ)上增加或減少一定的百分比確定出的預(yù)算。

固定預(yù)算的假設(shè)前提是：（1）現(xiàn)有的業(yè)務(wù)活動是企業(yè)必需的；（2）原有的各項開支都是合理的；（3）增加費用預(yù)算是值得的。

固定預(yù)算通常每年編制一次，使預(yù)算期間同會計年度相一致，便于對預(yù)算的執(zhí)行情況和結(jié)果進(jìn)行考核、評價。

4. 彈性預(yù)算

彈性預(yù)算又稱變動預(yù)算，是指在成本習(xí)性分析的基礎(chǔ)上，以業(yè)務(wù)量、成本和利潤之間的依存關(guān)系為依據(jù)，按照預(yù)算期可預(yù)見的各種業(yè)務(wù)量水平，分別確定相應(yīng)反映預(yù)算期內(nèi)預(yù)計支出的費用數(shù)額，并據(jù)此編制能夠適應(yīng)各種情況的成本預(yù)算的預(yù)算編制方法。

編制彈性成本（費用）預(yù)算的主要方法一般有列表法和公式法兩種

5. 零基預(yù)算

零基預(yù)算是指以零為基礎(chǔ)的預(yù)算。

零基預(yù)算的基本理論是：在每一預(yù)算期對任何一項預(yù)算開支項目，不考慮以往會計期間所發(fā)生的費用項目或費用額，而是以所有的預(yù)算支出均為零為出發(fā)點，一切從實際需要與可能出發(fā)，逐項審議預(yù)算期內(nèi)各項費用的內(nèi)容及開支標(biāo)準(zhǔn)是否合理，在綜合平衡的基礎(chǔ)上編制成本預(yù)算。

零基預(yù)算的不足主要表現(xiàn)為：編制預(yù)算的工作量相對較大，各費用項目的成本效益率的確定缺乏客觀依據(jù)等。

6. 滾動預(yù)算

滾動預(yù)算（連續(xù)預(yù)算）是指在按年分月編制預(yù)算的情況下，隨著一個時期的過去，連續(xù)補(bǔ)充編制另一個時期，逐期向后滾動，并調(diào)整各期預(yù)算的過程。

滾動預(yù)算包括逐月滾動、逐季滾動和混合滾動三種方式。

7. 概率預(yù)算

概率預(yù)算是指運(yùn)用概率論原理，對成本預(yù)算編制中所涉及的諸多變量（如價格、業(yè)務(wù)量等）在一定范圍內(nèi)的變動作出近似的估計，從而使預(yù)算的編制能把未來預(yù)計的各種因素的變化考慮進(jìn)去，使預(yù)算更為符合實際。

滾動預(yù)算與概率預(yù)算的計算方法預(yù)算可以幫助物業(yè)管理企業(yè)努力減少物業(yè)凈經(jīng)營收入的變動，估算在某一時間上物業(yè)現(xiàn)金流的狀況。

預(yù)算形式有：年度運(yùn)營預(yù)算、資本支出預(yù)算和長期預(yù)算。

8. 成本預(yù)算的編制程序

不同的物業(yè)管理企業(yè)，編制預(yù)算的方式和程序各不相同。

四、成本控制（了解）

1. 成本控制的含義

狹義的成本控制是指物業(yè)管理企業(yè)在提供管理服務(wù)的過程中，按照既定的成本預(yù)算，對實際發(fā)生或?qū)⒁l(fā)生的各項物業(yè)管理成本開支進(jìn)行嚴(yán)格的計算、限制和監(jiān)督，及時揭示實際成本與其預(yù)算之間的差異，并積極采取措施予以糾正，使實際成本限定在預(yù)算范圍之內(nèi)。

廣義的成本控制除包括狹義的成本控制外，還包括對成本的分析與考核，通過總結(jié)經(jīng)驗，為降低以后的物業(yè)管理成本提供參考。

物業(yè)管理成本控制具有三層含義：①對目標(biāo)成本本身的控制；②對目標(biāo)成本完成的控制和過程的監(jiān)督；③在過程控制的基礎(chǔ)上，著眼于未來，為今后成本的降低指明方向。

2. 成本控制的分類

成本的控制可按不同的標(biāo)志進(jìn)行分類。

按成本控制的時間不同，可分為事先控制、事中控制和事后控制。

按控制的機(jī)制分類，可分為前饋性控制、防護(hù)性控制和反饋性控制。

3. 成本控制的原則

有效的成本控制都應(yīng)遵循的原則：全面控制原則、講求經(jīng)濟(jì)效益原則、責(zé)權(quán)利相結(jié)合原則、例外管理原則。

4. 成本控制的程序

在物業(yè)管理企業(yè)，成本的控制一般由五個步驟組成：①確定控制標(biāo)準(zhǔn)；②執(zhí)行控制標(biāo)準(zhǔn)；③分析相關(guān)差異；④糾正成本偏差；⑤進(jìn)行考核獎罰。

5. 成本控制的組織體系

為了有效地進(jìn)行成本控制，保證經(jīng)濟(jì)效益的實現(xiàn)，物業(yè)管理企業(yè)需實行分級分口管理經(jīng)濟(jì)責(zé)任制，建立成本控制的組織體系，即建立以責(zé)任中心為基本控制單元的組織體系。

6. 成本的日常管理

①利用物業(yè)管理周期理論進(jìn)行成本控制；

②嚴(yán)格實施預(yù)算的憑證控制；

③建立健全費用開支與報銷審批制度。