物業管理師《物業經營管理》考試復習綱要5
發布時間：2010-01-14 共2頁
2.需求指標
①房屋空間使用數量，是指按使用者類型劃分的正在使用中的房屋數量。
②商品零售價格指數，是反映一定時期內城鄉商品零售價格變動趨勢和程度的相對數。
商品零售物價的變動直接影響到城鄉居民的生活支出和國家的財政收入，影響居民購買力和市場供需的平衡，影響到消費與積累的比例關系。
③城市居民消費價格指數，是反映一定時期內城市居民家庭所購買的生活消費品價格和服務項目價格變動趨勢和程度的相對數。該指數可以觀察和分析消費品的零售價格和服務項目價格變動對職工貨幣工資的影響，作為研究職工生活和確定工資政策的依據。
3.市場交易指標
①銷售量，是指報告期內銷售房屋的數量，單位為建筑面積或套數。在統計過程中，可按物業類型、存量房屋和新建房屋分別統計。我國房地產開發統計中采用是實際銷售面積，指報告期已竣工的房屋面積中己正式交付給購房者或已簽訂(正式)銷售合同的商品房屋面積。不包括已簽訂預售合同正在建設的商品房屋面積，但包括報告期或報告期以前簽訂了預售合同，在報告期又竣工的商品房屋面積。
②出租量，是指報告期內出租房屋的數量，單位為建筑面積或套數。在統計過程中，可按房屋類型和新建房屋分別統計。我國房地產開發統計中的出租面積，是指在報告期期末房屋開發單位出租的商品房屋的全部面積。
③吸納量，是指報告期內銷售和出租房屋的數量之和，單位為建筑面積或套數。實際統計過程中，可按銷售或出租、存量房屋和新建房屋、不同物業類型等分別統計。
④吸納率，是指報告期內吸納量占同期可供租售量的比例，以百分數表示，有季度吸納率、年吸納率等。實際計算過程中，可按銷售或出租、存量房屋和新建房屋、不同物業類型等分別計算。
⑤吸納周期，是指按報告期內的吸納速度(單位時間內的吸納量)計算，同期可供租售量可以全部被市場吸納所需要花費的時間，單位為年、季度或月，在數值上等于吸納率的倒數。在計算過程中，可按銷售或出租、存量房屋和新建房屋、不同物業類型等分別計算。在新建商品房銷售市場，吸納周期又稱為銷售周期。
⑥預售面積，是指報告期末仍未竣工交付使用，但己簽訂預售合同的正在建設的商品房屋面積。報告期預售又在報告期轉正式或協議銷售的商品房屋的面積應列入實際銷售面積，同時統計為銷售收入 。
⑦房地產價格指數，是反映一定時期內房地產價格變動趨勢和程度的相對數，包括房屋銷售價格指數、房屋租賃價格指數和土地交易價格指數。我國目前的各類房地產價格指數，通常基于平均價格。
⑧房地產價格，是指報告期房地產市場中的價格水平，通常用不同類型房屋的中位數價格表示。我國現有房地產價格統計，是基于各類物業平均價格的統計。
⑨房地產租金，是指報告期房地產市場中的租金水平，通常用不同類型房屋的中位數租金表示。我國現有房地產租金統計，是基于各類物業平均租金的統計。
三、房地產市場的特性與功能（熟悉）
1. 房地產市場的特性：
①、市場供給的點；②、市場需求的特點；③、市場交易的特點；④、市場價格的特點。
2. 房地產市場的功能：
①、配置存量房地產資源和利益；②、顯示房地產市場需求變化；③、指導供給以適應需求的變化；④、指導政府制訂科學的土地供給計劃；⑤、引導需求適應供給條件的變化。
3. 政府干預房地產市場的原則、手段和措施
原則：目標的確定性、政策的連續性與協調性、政策的針對性和導向性、政策的公平性和效率。
手段:土地供應政策、金融政策、住房政策、城市規劃、地價政策、稅收政策、租金控制。
措施:健全市場準入制度、推動行業誠信體系建設、規范交易程序、加強產權管理。
四、房地產市場分析（了解）
房地產市場分析，是通過信息將房地產市場的參與者與房地產市場聯系起來的一種活動，即通過房地產市場信息的收集、分析和加工處理，尋找出其內在的規律和含義，預測市場未來的發展趨勢，用以幫助房地產市場的參與者掌握市場動態、把握市場機會或調整其市場行為。
房地產市場的運行規律
房地產空間市場與資產市場的聯系和均衡狀態：空間市場的供求關系決定了房地產租金的水平，該租金水平同時決定了房地產資產的收益率，從而影響資產市場中的需求；同時，空間市場上的供給又是由資產市場決定的。
房地產市場分析的內容：
1、宏觀因素分析；經濟增長、人口、社會政治、產業結構等。
2、市場供求分析；供給、需求、競爭、市場占有率分析。
3、相關因素分析。
五、物業經營管理計劃（掌握）
1、物業經營管理計劃的概念
物業經營管理計劃，是物業管理規劃一系列子過程的結果，是物業管理師思想的具體化，體現了他們準備做什么，什么時候做，由誰去做以及如何做，即對未來行動方案的一種說明。
制定物業管理計劃的基本原則是：第一，物業管理師必須參加和主持；第二，發揮物業管理人員的集體智慧，鼓勵大家參與；第三，實際參與物業管理工作的人員必須參與該項活動和工作計劃的制定。
物業經營管理計劃有多種用途，主要現在以下幾個方面：
（1）指導物業管理的具體行動；
（2）書面記載物業管理計劃的目標、前提與制約因素；
（3）書面記載選擇并最終確定物業管理方案的決策過程；
（4）幫助利害關系各方之間進行溝通，有助于統一各方面的認識；
（5）便于明確物業管理服務的工作內容、范圍、時間安排、質量標準、所需費用和風險等重大問題；
（6）測量物業管理活動，幫助物業管理企業進行相關的控制，幫助業主考核物業經營管理活動的績效。
2、編制計劃的基礎工作
制定物業經營管理計劃的基礎工作包括：①區域宏觀市場環境分析；②房地產市場分析；③鄰里分析；④物業現狀分析；⑤業主目標。
3、制定管理計劃
一般包括六個方面的內容：
(1)確定目標。物業所有者(業主)的目標是制定管理計劃的基礎。
(2)檢查物業質量狀況。
(3)形成租金方案和出租策略。出租實際上是出售一定期限(月或年)的物業使用權。
(4)提出預算(包括管理費)。預算是物業管理中經營計劃的核心。
(5)簽訂物業管理委托合同。
(6)物業管理記錄和控制。
4、物業管理預算
在物業管理中經常用到的預算形式主要有三種：年度運營預算、資本支出預算和長期預算。
