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二、物業(yè)經(jīng)營管理的層次與工作內(nèi)容（掌握）

1．物業(yè)經(jīng)營管理的層次

通常分為物業(yè)管理或設施管理、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理和房地產(chǎn)組合投資管理三個層次

物業(yè)管理和設施管理以運行管理為主，房地產(chǎn)資產(chǎn)管理和投資組合管理以策略性管理為主。

2. 物業(yè)經(jīng)營管理不同層次之間的關系

從開發(fā)項目竣工投入使用開始，對房地產(chǎn)資產(chǎn)進行全壽命周期的管理，是包括物業(yè)管理、設施管理、資產(chǎn)管理和組合投資管理在內(nèi)的物業(yè)管理師的責任。雖然物業(yè)經(jīng)營管理的上述四個職能之間有一定的沖突和重疊，但都有一個共同的目標，這就是使房地產(chǎn)物業(yè)的價值最大化。

物業(yè)管理、設施管理、資產(chǎn)管理和組合投資管理的關系中，物業(yè)管理和設施管理以運行管理為主，資產(chǎn)管理和組合投資管理以策略性管理為主。

物業(yè)管理的核心工作，是對房地產(chǎn)物業(yè)資產(chǎn)進行日常的維護和維修，并向入住的業(yè)主或客戶提供服務，以保障其始終處在正常的運行狀況。對于居住物業(yè)，物業(yè)管理就是物業(yè)經(jīng)營管理的全部內(nèi)容。對于收益性物業(yè)或大型非房地產(chǎn)公司擁有的自用物業(yè)，除物業(yè)管理外，還要進行相應的資產(chǎn)管理和組合投資管理工作。國際上物業(yè)管理行業(yè)的專業(yè)資格，是注冊物業(yè)管理經(jīng)理(CPM)。

設施管理的具體工作內(nèi)容通常包括：制定長期財務規(guī)劃和年度財務計劃，設備更新財務預測，為業(yè)主提供購買和處置房地產(chǎn)物業(yè)資產(chǎn)的建議，室內(nèi)布局與空間規(guī)劃，建筑設計與工程規(guī)劃，建造與維修工程，設施維護和運營管理，電訊整合、安全和綜合管理服務，信息管理與設施管理報告等。國際上，設施管理領域的專業(yè)資格，通常稱為設施管理經(jīng)理(CFM)

房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的主要工作包括：制訂物業(yè)策略計劃，持有或出售分析，檢討物業(yè)重新定位的機會、審批主要的費用支出，監(jiān)控物業(yè)運行績效，根據(jù)物業(yè)在同類物業(yè)競爭市場上的績效表現(xiàn)，管理并評估物業(yè)管理公司的工作，協(xié)助物業(yè)管理公司與租戶的關系，定期進行資產(chǎn)的投資分析和運營狀況分析。

房地產(chǎn)組合投資管理包括：確定物業(yè)投資者或業(yè)主的投資目標，評估資產(chǎn)管理公司的績效，審批資產(chǎn)管理公司提出的物業(yè)更新改造計劃以保持資產(chǎn)的良好運行狀態(tài)和市場競爭力，管理資產(chǎn)以實現(xiàn)組合投資收益的最大化，就新購置物業(yè)或處置物業(yè)做出決策等。

組合投資管理的主要工作包括：與投資者溝通并制定組合投資的目標和投資準則，制訂并執(zhí)行組合投資策略，設計和調(diào)整房地產(chǎn)資產(chǎn)的資本結構，負責策略資產(chǎn)的配置和衍生工具的應用，監(jiān)督物業(yè)購買處置、資產(chǎn)管理和再投資決策，評估投資組合績效，客戶報告與現(xiàn)金管理。

3. 物業(yè)經(jīng)營管理的常規(guī)性工作內(nèi)容

物業(yè)管理的內(nèi)容：

根據(jù)物業(yè)的類型和特點不同，可以將物業(yè)管理分為居住物業(yè)管理、公共物業(yè)管理和收益性物業(yè)管理，對最復雜的收益性物業(yè)管理而言，其工作內(nèi)容主要包括：

⑴制定管理計劃；（確立目標、檢查物業(yè)質(zhì)量狀況、形成租金方案和出租策略、提出預算、簽訂物業(yè)管理委托合同、物業(yè)管理記錄和控制。）

⑵加強市場宣傳以提升物業(yè)的租金；

⑶制定租金標準及租金收取辦法；

⑷物業(yè)的維修養(yǎng)護；

⑸安全保衛(wèi)；

⑹協(xié)調(diào)與業(yè)主和租戶的關系；

⑺組織與控制。

物業(yè)所有者（即業(yè)主）的目標是制定管理計劃的基礎。

檢查物業(yè)質(zhì)量狀況是物業(yè)管理工作的重要內(nèi)容，這種檢查通常包括建筑物外部和內(nèi)部墻體、基礎和屋頂、建筑設備和裝修等所有方面，還要針對租戶經(jīng)常提出的一些特殊問題進行檢查。物業(yè)管理人員要根據(jù)質(zhì)量狀況檢查的結果，確定實現(xiàn)業(yè)主提出的目標所需的時間、需要進行的修繕工作及其費用。