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13．物業(yè)經(jīng)營管理活動中，通過對人和工作的協(xié)調(diào)，以為某一機(jī)構(gòu)創(chuàng)造一個良好的生產(chǎn)、辦公環(huán)境為主要功能的管理活動是( )。
A物業(yè)管理
B．設(shè)施管理
C．房地產(chǎn)資產(chǎn)管理
D．房地產(chǎn)組合投資管理

【答案】B

【解析】本題考查的是設(shè)施管理的主要功能。物業(yè)管理的核心工作是對物業(yè)進(jìn)行日常的維護(hù)與維修，并向入住的客戶或業(yè)主提供服務(wù)，以保障物業(yè)始終處在正常的運(yùn)行狀態(tài)；設(shè)施管理的主要功能是通過對人和工作的協(xié)調(diào)，為某一機(jī)構(gòu)(企業(yè)或事業(yè)單位)創(chuàng)造一個良好的生產(chǎn)、辦公環(huán)境。房地產(chǎn)資產(chǎn)管理負(fù)責(zé)管理物業(yè)管理企業(yè)和設(shè)施管理公司，指導(dǎo)它們?yōu)槲飿I(yè)發(fā)展制定戰(zhàn)略計劃；房地產(chǎn)組合投資管理的功能是理解和執(zhí)行物業(yè)業(yè)主的投資目標(biāo)。故本題選B，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第9—10頁。

14．在物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)中，負(fù)責(zé)審定某物業(yè)的投資計劃，并考察資本開支能否有效提高物業(yè)價值，來決定是否批準(zhǔn)該投資計劃的企業(yè)是( )。
A．物業(yè)管理公司
B．房地產(chǎn)資產(chǎn)管理公司
C．房地產(chǎn)組合投資管理公司
D．設(shè)施設(shè)備管理公司

【答案】B

【解析】本題考查的是房地產(chǎn)資產(chǎn)管理公司的主要職能。物業(yè)管理和設(shè)施管理公司主要負(fù)責(zé)物業(yè)現(xiàn)場操作層面的正常運(yùn)營；資產(chǎn)管理公司比物業(yè)管理公司具有更廣闊的視角，資產(chǎn)管理公司作為物業(yè)投資者或業(yè)主的代表，管理物業(yè)，管理企業(yè)，通過物業(yè)管理的工作來實施自己的戰(zhàn)略計劃，并在資產(chǎn)持有期間努力滿足投資者的投資回報目標(biāo)；房地產(chǎn)組合投資管理公司以投資者的目標(biāo)和風(fēng)險回報參數(shù)特征為基礎(chǔ)，詳細(xì)制定和執(zhí)行一個投資組合戰(zhàn)略。題干描述的內(nèi)容符合資產(chǎn)管理公司的職責(zé)。故本題選B，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第1 1頁。

15．在物業(yè)經(jīng)營管理活動中，理解和執(zhí)行物業(yè)業(yè)主的投資目標(biāo)，評價資產(chǎn)管理公司的表現(xiàn)，為物業(yè)業(yè)主提供最大化目標(biāo)管理資產(chǎn)計劃，這些特征屬于( )的內(nèi)容。
A．物業(yè)管理
B．設(shè)施管理 
C．房地產(chǎn)資產(chǎn)管理
D．房地產(chǎn)組合投資管理

【答案】D

【解析】本題考查的是物業(yè)經(jīng)營管理活動三個層次的特征。房地產(chǎn)組合投資管理包括理解和執(zhí)行物業(yè)業(yè)主的投資目標(biāo)，評價資產(chǎn)管理公司的表現(xiàn)；審批資產(chǎn)管理公司為維修物業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)安全、功能先進(jìn)，保持其市場競爭地位而提出的更新改造計劃，以經(jīng)風(fēng)險調(diào)整后的組合投資回報最大化為目標(biāo)來管理資產(chǎn)，以及在合適的時機(jī)購置和處置物業(yè)資產(chǎn)。故本題選D，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第10頁。

多項選擇題(備選項中有2個或2個以上符合題意)

16．物業(yè)經(jīng)營管理通常將其分為( )三個層次。
A．物業(yè)管理或設(shè)施管理
B．房地產(chǎn)資產(chǎn)管理
C．房地產(chǎn)基金管理
D．企業(yè)保險管理
E．房地產(chǎn)組合投資管理

【答案】A．B．E

【解析】本題考查的是物業(yè)經(jīng)營管理的層次。物業(yè)經(jīng)營管理通常分為物業(yè)管理或設(shè)施管理、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理和房地產(chǎn)組合投資管理三個層次。其中，物業(yè)管理和設(shè)施管理以運(yùn)行管理為主，房地產(chǎn)資產(chǎn)管理和房地產(chǎn)組合投資管理以策略型管理為主。故本題選A、B、E，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第9—10頁。

17．物業(yè)經(jīng)營管理三個層次工作中，屬于物業(yè)管理主要職責(zé)的有( )等。
A．制定物業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略計劃
B．保持與租戶的聯(lián)系并收租
C．控制運(yùn)營成本及保存財務(wù)報告記錄
D．資本性支出計劃
E．物業(yè)維護(hù)及安全管理

【答案】B．C．D．E

【解析】本題考查的是物業(yè)管理的主要職責(zé)。物業(yè)管理主要定位于現(xiàn)場操作層面，主要職責(zé)是保持與租戶的聯(lián)系、收租、控制運(yùn)營成本、財務(wù)報告和記錄的保存、物業(yè)維護(hù)、資本性支出計劃、危機(jī)管理、安全管理、公共關(guān)系管理等。A選項內(nèi)容屬于資產(chǎn)管理的主要職責(zé)，故本題選B、C、D、E，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第11頁。

18．物業(yè)經(jīng)營管理三個層次工作中，屬于資產(chǎn)管理主要職責(zé)的有( )等。
A．制定物業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略計劃
B．資本性支出計劃及公共關(guān)系 
C．監(jiān)控物業(yè)績效
D．負(fù)責(zé)投資組合的績效
E．管理和評價物業(yè)管理企業(yè)

【答案】A． C． E

【解析】本題考查的是物業(yè)經(jīng)營管理中資產(chǎn)管理的主要職責(zé)。資產(chǎn)管理通過物業(yè)管理的工作來實施自己的戰(zhàn)略計劃，并在資產(chǎn)持有期間努力滿足投資者的投資回報目標(biāo)。資產(chǎn)管理的主要職責(zé)是制定物業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略計劃，持有、出售分析，物業(yè)更新改造等主要開支決策，監(jiān)控物業(yè)績效，管理和評價物業(yè)管理企業(yè)，協(xié)助物業(yè)管理的租戶關(guān)系工作，定期進(jìn)行資產(chǎn)的投資分析和運(yùn)營狀況分析等。B選項內(nèi)容屬于物業(yè)管理的職責(zé)，D選項內(nèi)容屬于組合投資管理的職責(zé)，故本題選A、C、E。有關(guān)內(nèi)容可參見教材第11頁。

1 9．物業(yè)經(jīng)營管理三個層次工作中，屬于組合投資管理主要職責(zé)的有( )等。
A．制定并執(zhí)行組合投資策略
B．設(shè)計和協(xié)調(diào)物業(yè)資產(chǎn)的資本結(jié)構(gòu)
C．定期進(jìn)行資產(chǎn)的投資分析和運(yùn)營狀況分析
D．負(fù)責(zé)策略資產(chǎn)的配置和衍生工具的應(yīng)用
E．監(jiān)控物業(yè)績效及物業(yè)的持有、出售分析

【答案】A． B． D

【解析】本題考查的是物業(yè)經(jīng)營管理中組合投資管理的主要職責(zé)。組合投資管理以投資者的目標(biāo)和風(fēng)險回報參數(shù)特征為基礎(chǔ)，詳細(xì)制定和執(zhí)行一個投資組合戰(zhàn)略，主要職責(zé)是制定投資組合目標(biāo)與投資準(zhǔn)則，制定并執(zhí)行組合投資戰(zhàn)略，設(shè)計和調(diào)整物業(yè)資產(chǎn)的資本結(jié)構(gòu)，負(fù)責(zé)策略資產(chǎn)的配置和衍生工具的應(yīng)用，監(jiān)督購置、處置、資產(chǎn)管理和再投資決策，負(fù)責(zé)投資組合績效，客戶報告與現(xiàn)金管理等。C、E選項內(nèi)容均屬于資產(chǎn)管理的職責(zé)。故本題選A、B、D，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第11頁。

【考點5】物業(yè)經(jīng)營管理的工作內(nèi)容

單項選擇題(備選項中只有1個符合題意)

20．在物業(yè)經(jīng)營管理的戰(zhàn)略性工作中，影響投資決策的關(guān)鍵因素是( )。

①投資回收期②預(yù)期收益③還貸能力④風(fēng)險水平
A．①④
B．②③
C．②④
D．①③

【答案】C

【解析】本題考查的是物業(yè)經(jīng)營管理中的戰(zhàn)略性工作內(nèi)容。戰(zhàn)略性工作包括確定戰(zhàn)略、確定標(biāo)準(zhǔn)、構(gòu)建信息基礎(chǔ)、決策分析、進(jìn)行資產(chǎn)組合等。近年來制定決策的過程越來越復(fù)雜，而相比于其他因素來說，影響投資決策的兩個關(guān)鍵因素是預(yù)期收益和風(fēng)險水平。故本題選C，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第12～13頁。

21．在物業(yè)經(jīng)營管理的常規(guī)工作現(xiàn)金流和成本管理中，不屬于物業(yè)服務(wù)支出的是( )。
A．日常維修費(fèi)用
B．物業(yè)管理企業(yè)財產(chǎn)保險費(fèi)用
C．管理人員的工資
D．法定稅費(fèi)

【答案】B

【解析】本題考查的是物業(yè)經(jīng)營管理的常規(guī)工作內(nèi)容。物業(yè)服務(wù)支出的幾個重要方面包括日常維修費(fèi)用、計提維修準(zhǔn)備金、設(shè)施維護(hù)費(fèi)用、保險費(fèi)、法律和財務(wù)費(fèi)用、工作成本和地方性稅收等。物業(yè)管理企業(yè)的財產(chǎn)保險費(fèi)用屬于企業(yè)內(nèi)部支出，不屬于物業(yè)服務(wù)支出。故本題選D，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第15頁。

多項選擇題(備選項中有2個或2個以上符合題意)

22．下列關(guān)于物業(yè)經(jīng)營管理的常規(guī)工作，表述正確的有( )。
A．現(xiàn)金流和成本管理是物業(yè)經(jīng)營管理常規(guī)工作的重要組成
B．日常維修和維護(hù)的開支由物業(yè)的租戶承擔(dān)
C．物業(yè)出租的成本負(fù)擔(dān)應(yīng)全部轉(zhuǎn)移給租戶
D．應(yīng)由物業(yè)管理企業(yè)的專門人員對設(shè)施設(shè)備進(jìn)行管理維護(hù)
E．如若希望發(fā)生事故造成的損失得到賠償，業(yè)主應(yīng)事先與保險公司簽訂合約

【答案】A． D． E

【解析】本題考查的是物業(yè)經(jīng)營管理的常規(guī)工作內(nèi)容。物業(yè)經(jīng)營管理的常規(guī)工作是為了維持物業(yè)正常使用和保證其保值、升值，并進(jìn)行資產(chǎn)管理，主要包括現(xiàn)金流和成本管理、日常維修和維護(hù)、未來維修和維護(hù)、設(shè)備設(shè)施管理和物業(yè)保險管理5個部分。日常維修和維護(hù)的開支來源，需要租約各方通過溝通來確定具體履行方式，可能會由租戶承擔(dān)，也可能會由業(yè)主承擔(dān)，這取決于雙方的商談結(jié)果，所以B選項表述錯誤。對于物業(yè)出租的成本，業(yè)主會希望讓租

戶在租金之外承擔(dān)盡可能多的費(fèi)用，這不僅可以降低各種管理成本，還可以降低各種風(fēng)險和不確定性帶來的意外成本，但是，把所有成本負(fù)擔(dān)都轉(zhuǎn)移給租戶，在一些情況下既不現(xiàn)實，也不明智。比如，在租戶可能對物業(yè)的某一部分不滿意時，這時為了留住租戶，業(yè)主就不得不降低條件，允許租戶承擔(dān)較低的維修責(zé)任，而自己負(fù)擔(dān)大部分。所以C選項表述錯誤。故本題選A、D、E，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第14～18頁。

23．關(guān)于物業(yè)經(jīng)營管理中的服務(wù)費(fèi)，下列說法中正確的有( )。
A．服務(wù)費(fèi)用實際是由業(yè)主支付
B．服務(wù)費(fèi)用實際是由租戶支付
C．包括供暖、排污、電梯等公共服務(wù)設(shè)施 
D．包括針對整體物業(yè)的保險或維修
E．計算時不用考慮會計和審計等專業(yè)服務(wù)成本

【答案】B． C． D

【解析】本題考查的是現(xiàn)金流和成本管理的內(nèi)容。服務(wù)費(fèi)覆蓋的內(nèi)容本質(zhì)上應(yīng)當(dāng)由業(yè)主承擔(dān)，但實際上是由租戶支付的。在一個物業(yè)里面，這部分費(fèi)用不僅包括供暖、排污、電梯、樓梯等公共服務(wù)設(shè)施，還包括針對整體物業(yè)的保險或者維修費(fèi)用。每個租戶在計算服務(wù)費(fèi)的時候，還必須考慮到會計和審計等專業(yè)服務(wù)成本，這些費(fèi)用一般是按照租戶繳納的服務(wù)費(fèi)的一定比例來計算的。故本題選。B、C、D，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第16—17頁。

24．關(guān)于物業(yè)經(jīng)營管理活動中對物業(yè)的維修與維護(hù)，下列說法中正確的有( )。
A．通常業(yè)主會尋找能夠全部承擔(dān)各種維修成本的租戶
B．目前大多數(shù)出租活動業(yè)主承擔(dān)各種維修成本
C．一般寫字樓物業(yè)是由業(yè)主與租戶共同負(fù)責(zé)物業(yè)未來的維修和維護(hù)
D．維修計劃應(yīng)該從短期和長期兩個方面考慮
E．日常維修和維護(hù)的開支來源需要租約各方通過溝通來確定具體履行方式

【答案】A． D． E

【解析】本題考查的是日常和未來物業(yè)維修和維護(hù)的相關(guān)知識。日常維修和維護(hù)的開支來源需要租約各方通過溝通來確定具體履行方式，業(yè)主會尋找能夠全部承擔(dān)各種維修成本的租戶，這也是目前大多數(shù)出租活動處理這個問題的方式，所以B選項錯誤。對于機(jī)構(gòu)投資者投資的工廠、倉庫和寫字樓物業(yè)，如何處理物業(yè)出租已經(jīng)有了約定的習(xí)慣，即一般是由租戶負(fù)責(zé)物業(yè)未來的維修和維護(hù)，所以C選項錯誤。維修計劃應(yīng)該是全面且系統(tǒng)的，應(yīng)從短期和長期兩個方面考慮。故本題選擇A、D、E，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第17～18頁。

25．案例分析題：在一宗已開發(fā)的物業(yè)甲旁邊有一小塊土地，該土地適合進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，但是由于該地塊排水系統(tǒng)出現(xiàn)問題，致使該塊土地?zé)o法進(jìn)行實際的開發(fā)運(yùn)作。作為物業(yè)甲的物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)，對于該塊土地，正確的做法是( )。
A．防止他人利用某些權(quán)利或者名義對自己的土地所有權(quán)造成侵害 
B．在土地上搭建物業(yè)甲的附屬停車場，確保土地不被別人占有
C．檢查土地的欄護(hù)情況，確保臨近的土地使用者沒有侵占其土地
D．對土地進(jìn)行等級評定和保險
E．不定期查看土地，確保沒有負(fù)面因素作用在土地上

【答案】 A．C． D． E

【解析】本題是物業(yè)經(jīng)營管理常規(guī)工作內(nèi)容的案例題。對物業(yè)的權(quán)利伴隨著必須承擔(dān)的義務(wù)對于物業(yè)投資者來說，即使是最基本的物業(yè)收益也要求必要的管理工作，有時還要伴隨一定的成本支出。本題中A、C、D、E選項的內(nèi)容均是防止自己的土地所有權(quán)受到侵害而采取的正確行為，但B選項中的行為不符合有關(guān)的建設(shè)法規(guī)。故本題選A、C、D、E，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第14頁。