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　　2)龍江高教公寓招標(biāo)概況
　　(1)物業(yè)標(biāo)的：已建29.3萬平方米，南北兩片，即將入住率95％以上。
　　 物業(yè)類型：經(jīng)濟(jì)適用型普通高層住宅，設(shè)施齊全，但車位、管理用房等不足，落實(shí)了維修基金；物業(yè)管理區(qū)域?yàn)?2個(gè)。
　　(2)招標(biāo)范圍：南京地區(qū)省、市物業(yè)管理企業(yè)投標(biāo)，公證部門全過程公證。
　　(3)投標(biāo)方：南京地區(qū)省、市屬12家企業(yè)。
　　(4)評委組成：業(yè)主委員會、省主管部門、市物業(yè)管理協(xié)會、院校、企業(yè)等資深專家7人。
　　(5)評標(biāo)方式：借鑒工程招標(biāo)方式，無底價(jià)競標(biāo)，專家評標(biāo)，業(yè)主委員會最終定標(biāo)，其中信譽(yù)調(diào)查由|　　(6)評分類別及權(quán)重：信譽(yù)(10％)，標(biāo)書(30％)，價(jià)格(50％)，答辯(10％)。
　　(7)公共服務(wù)費(fèi)確定：政府指導(dǎo)價(jià)與市場調(diào)節(jié)價(jià)相結(jié)合，中標(biāo)價(jià)為0.36元／(月•平方米)，業(yè)主委員會標(biāo)底價(jià)為0.34元／(月•平方米)。
　　(8)招標(biāo)執(zhí)行依據(jù)：《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》，并借鑒其他經(jīng)驗(yàn)。
　　3)兩次物業(yè)管理招投標(biāo)的啟示
　　(1)物業(yè)管理市場化進(jìn)程需要政府積極引導(dǎo)，規(guī)范行為。從整體上來看，江蘇省目前物業(yè)管理發(fā)展還很不平衡，基本上處于單位壟斷、開發(fā)商壟斷、行業(yè)壟斷的狀況，未形成統(tǒng)一的物業(yè)管理有形市場和無形市場，不利于生產(chǎn)要素的合理流動。物業(yè)管理的招投標(biāo)活動，迫切需要政府從適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的角度，積極培育和完善市場，包括建立物業(yè)管理招投標(biāo)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，在物業(yè)管理培訓(xùn)中增設(shè)招投標(biāo)課程，有步驟地進(jìn)行業(yè)主委員會主任培訓(xùn)等。同時(shí)，建立健全物業(yè)管理市場化的法律法規(guī)體系，制定規(guī)范統(tǒng)一的“游戲規(guī)則”，營造良好的市場交易環(huán)境。
　　(2)增強(qiáng)業(yè)主自治能力，發(fā)揮開發(fā)商、業(yè)主委員會的作用。百家湖花園物業(yè)管理屬前期物業(yè)管理招標(biāo)活動，而龍江高教公寓則是以業(yè)主委員會為招標(biāo)主體，并具體操作招標(biāo)活動。業(yè)主委員會作為物業(yè)管理市場的主體地位得以明確，作用得以發(fā)揮，為業(yè)主委員會成為高教公寓的決策中心奠定了良好的基礎(chǔ)。
　　另一方面，隨著住|　　(3)物業(yè)管理企業(yè)參與市場競爭的意識強(qiáng)烈。兩次招投標(biāo)活動，均引來數(shù)十家企業(yè)積極參與，踴躍投標(biāo)，共同表現(xiàn)了對物業(yè)管理市場化的信心和決心。龍江高教公寓是全國有著特殊意義的住宅區(qū)，工程建設(shè)伊始，國務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)就非常關(guān)注，省政府明確提出要將其建成“一流的建筑，一流的居住人群，一流的居住環(huán)境，一流的物業(yè)管理”的住宅區(qū)。高教公寓具有規(guī)模大，即將入住率高，業(yè)主素質(zhì)高的特點(diǎn)。眾多企業(yè)希望通過市場競爭，使自身經(jīng)營上規(guī)模，達(dá)到提升企業(yè)服務(wù)水準(zhǔn)和品牌的目的。同時(shí)，通過參與競爭，企業(yè)也看到了自身的差距，認(rèn)識到今天的參與是為了以后走向市場打下基礎(chǔ)。“以人為本”，“以業(yè)主為本”，為業(yè)主提供全方位的便利條件，提供因地制宜的特色服務(wù)，以其他收益彌補(bǔ)公共服務(wù)費(fèi)的不足，是中標(biāo)企業(yè)共同的想法。
　　(4)需要引起重視和改進(jìn)的問題：
　?、俟こ探ㄔO(shè)與物業(yè)管理脫節(jié)的現(xiàn)象依然存在。兩個(gè)物業(yè)標(biāo)的，均不同程度存在設(shè)施不足問題。如高教公寓自行車停放車位嚴(yán)重不足(設(shè)計(jì)每戶1.8輛)，地下進(jìn)出口太小，無汽車泊位，缺少物業(yè)管理用房，垃圾中轉(zhuǎn)困難等問題，給物業(yè)管理帶來先天不足的遺憾。
　?、谖飿I(yè)管理屬服務(wù)性行業(yè)，其招投標(biāo)不同于工程、設(shè)備招投標(biāo)。評標(biāo)應(yīng)側(cè)重企業(yè)的信譽(yù)、業(yè)績和標(biāo)書中的方案質(zhì)量、答辯的應(yīng)變能力等，而將公共服務(wù)費(fèi)報(bào)價(jià)單列作為評分類別，其權(quán)重不宜超過20％。