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　　隨著物業(yè)管理市場(chǎng)的不斷成熟及物業(yè)管理意識(shí)的日益普及，房管所和單位后勤直管的傳統(tǒng)房屋管理模式逐步退出歷史舞臺(tái)，取而代之的是市場(chǎng)化的物業(yè)管理觀念意識(shí)和運(yùn)作模式。企業(yè)化、市場(chǎng)化、專業(yè)化運(yùn)作模式已成為全國(guó)各中城市政府及社會(huì)眾對(duì)各類物業(yè)管理的普遍選擇。隨著 2003 年 《 物業(yè)管理?xiàng)l例 》 的頒布實(shí)施，各地房地產(chǎn)行政管理部門(mén)積極推進(jìn)“建管分離”，鼓勵(lì)房地產(chǎn)和物業(yè)管理分業(yè)經(jīng)營(yíng)。經(jīng)過(guò)二十幾年的發(fā)展，我國(guó)的物業(yè)管理公司現(xiàn)有近 3 萬(wàn)家，而北京的物業(yè)管理公司數(shù)量已達(dá) 3000 家，競(jìng)爭(zhēng)非常激烈。
　　物業(yè)管理企業(yè)面臨著兩類市場(chǎng)的開(kāi)拓。一類是新建物業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，開(kāi)拓這類物業(yè)市場(chǎng)時(shí)，物業(yè)管理公司面向的對(duì)象是開(kāi)發(fā)商。在這個(gè)階段，開(kāi)發(fā)商為了提升樓盤(pán)的銷售率，在前期選擇檔次較高的物業(yè)管理公司，吸引買(mǎi)房人關(guān)注樓盤(pán)。而在業(yè)主正式入住后，由于價(jià)格問(wèn)題，會(huì)降低物業(yè)服務(wù)的檔次，引入價(jià)格較低的物業(yè)管理公司來(lái)滿足業(yè)主的需求。這樣物業(yè)管理公司就面臨著在前期物業(yè)階段的投入不能收回，而撤離物業(yè)的危機(jī)；另一類是已入住物業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)。已入住物業(yè)存在的物業(yè)管理問(wèn)題較多，業(yè)主不滿足程度高，想通過(guò)變更物業(yè)管理公司來(lái)改善物業(yè)管理環(huán)境，所以這種情況下的市場(chǎng)開(kāi)拓是通過(guò)和業(yè)主委員會(huì)的溝通和談判來(lái)開(kāi)展。而在現(xiàn)行物業(yè)管理行業(yè)，存在業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作不規(guī)范，相應(yīng)的法規(guī)不健全等問(wèn)題。即使業(yè)主委員會(huì)重新選擇了物業(yè)管理公司，原有小區(qū)存在的問(wèn)題仍然很多，如和開(kāi)發(fā)商的關(guān)系問(wèn)題，和業(yè)主的費(fèi)用問(wèn)題，合同法律問(wèn)題等，給物業(yè)管理公司的經(jīng)營(yíng)造成了很的危機(jī)。
　　一、物業(yè)危機(jī)的概念及特征
　　1. 物業(yè)危機(jī)的概念：物業(yè)管理企業(yè)在實(shí)現(xiàn)組織目標(biāo)時(shí)，所發(fā)生的能夠?qū)M織的目標(biāo)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)生破壞性的影響，而且企業(yè)必須快速作出應(yīng)對(duì)措施將其限制在一定范圍內(nèi)，防止其繼續(xù)擴(kuò)展的突發(fā)性事件。
　　物業(yè)危機(jī)發(fā)生在物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)時(shí)的各個(gè)階段。如在市場(chǎng)拓展時(shí)，盲目地進(jìn)入某一樓盤(pán)，沒(méi)有深入分析樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)背景、業(yè)主委員會(huì)的合法性等，而錯(cuò)誤地接管樓盤(pán)，造成了接管后的一系列問(wèn)題，給企業(yè)造成了巨的經(jīng)濟(jì)損失。
　　2. 物業(yè)管理危機(jī)的特征。
　　突發(fā)性：有關(guān)事態(tài)及狀態(tài)的發(fā)//生是不能或者難以猜測(cè)的，是一種打亂組織運(yùn)作，引起組織某種經(jīng)營(yíng)狀況或者達(dá)成既定目標(biāo)發(fā)生急劇而忽然變化的狀況。
　　公眾性：危機(jī)對(duì)一個(gè)社會(huì)系統(tǒng)的基本價(jià)值和行為架構(gòu)產(chǎn)生嚴(yán)重威脅，很輕易成為公眾關(guān)注的焦點(diǎn)。同時(shí)隨著眾傳播業(yè)的發(fā)展，信息傳播渠道的多樣化、全球化，組織對(duì)危機(jī)的處理迅速公開(kāi)，成為各種媒體最佳的新聞素材。
　　危害性：由于危機(jī)經(jīng)常是在組織毫無(wú)預(yù)備的情況下瞬間發(fā)生的，對(duì)危機(jī)的處理沒(méi)有現(xiàn)成的經(jīng)驗(yàn)可以利用，很輕易造成管理者決策失誤，給組織帶來(lái)巨的損失。危機(jī)發(fā)生之后，不僅會(huì)破壞現(xiàn)有的持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)，對(duì)未來(lái)的發(fā)展造成不利的影響，甚至威脅到組織的生存。
　　兩重性：危機(jī)的爆發(fā)使組織熟悉到內(nèi)部存在的問(wèn)題及不足，通過(guò)此次危機(jī)事件，進(jìn)行組織內(nèi)部變革，去除危機(jī)的爆發(fā)來(lái)源。危機(jī)的爆發(fā)通常使組織成為公眾焦點(diǎn)，假如組織的危機(jī)處理措施得當(dāng)，可以使組織化險(xiǎn)為夷，壞事變好事，形成新的發(fā)展機(jī)會(huì)。
　　二、物業(yè)管理企業(yè)市場(chǎng)拓展中的危機(jī)原因分析
　　（ 1 ）招投標(biāo)暗箱操作。
　　不少房地產(chǎn)發(fā)展商都有自己的物業(yè)管理公司，寧愿為某個(gè)項(xiàng)目單獨(dú)成立物業(yè)管理公司，也不愿將項(xiàng)目委托給其他專業(yè)的物業(yè)管理公司管理。招投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制引入后，陪標(biāo)、暗箱操作時(shí)有發(fā)生，造成投標(biāo)企業(yè)人力、物力、財(cái)力的浪費(fèi)。
　　（ 2 ）劣質(zhì)項(xiàng)目。
　　一些遺留問(wèn)題多、矛盾突出的項(xiàng)目經(jīng)包裝后進(jìn)入市場(chǎng)，假如物業(yè)管理企業(yè)對(duì)項(xiàng)目調(diào)查不夠深入的話，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行接管，后期的一系列問(wèn)題將使企業(yè)進(jìn)退兩難。
　　（ 3 ）低價(jià)競(jìng)爭(zhēng)。
　　物業(yè)管理企業(yè)之間低價(jià)競(jìng)爭(zhēng)、無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)使物業(yè)管理市場(chǎng)難以健康發(fā)展，造成行業(yè)經(jīng)營(yíng)微利或虧損。這樣，企業(yè)的利潤(rùn)空間很少，讓很多競(jìng)標(biāo)企業(yè)感到難以經(jīng)營(yíng)。
　　（ 4 ）物業(yè)管理企業(yè)過(guò)于重視項(xiàng)目數(shù)量，而忽略管理質(zhì)量。
　　市場(chǎng)發(fā)展需要企業(yè)有一個(gè)穩(wěn)步提升的過(guò)程，物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)常在競(jìng)爭(zhēng)中過(guò)分注重項(xiàng)目的數(shù)量，忽略了管理質(zhì)量，為了實(shí)現(xiàn)企業(yè)規(guī)模化，而忽視了精品化。