物業管理師輔導：影響物業價格的因素
發布時間：2012-07-25 共2頁
(三)社會經濟因素
社會經濟因素主要受以下幾方面的影響：
1?比絲諞蛩?
人是房地產最終的享用者，所以人口的數量、素質、分布及家庭規模等方面與房地產價格有關。
1)人口數量
人口數量與房地產價格的關系非常密切。在人口數量因數中，反映人口數量的相對指標是人口密度。人口密度從兩方面影響房地產價格。一方面人口密度提高有可能刺激商業、服務等行業的發展，從而提高房地產價格，另一方面，人口密度過高造成生活環境惡化，有可能降低房地產價格。
2)人口素質
社會文明與文化程度，人民教育與生活水平都會引起房地產價格的變化。人類社會隨文明的發達，文化的進步，一切公共設施完善，居住環境力求寬敞舒適，于此足以增加房地產需求，影響房地產價格的趨高。
3)家庭規模
家庭規模是指某一地區家庭平均人口數。家庭人口數有所變化，將影響居住單位數的變動，隨之導致房地產需求變化，從而影響房地產的價格。
2?蔽錛?、工资及绝r鄧?平
物價的變動引起貨幣價值的變動從而波及房地產業，一般來說，生活水準高的地區，房地產價格就會高些。
工資及就業水平的高低影響房地產價格的變化。
3?憊?共設施及基礎設施
公共設施與基礎設施的完備程度，對房地產價格影響較大。如深圳市原來只是一個邊陲小鎮，自建立深圳經濟特區后，市政府不斷完善公共設施與基礎設施，從而使土地效用提高，土地價格上升，而帶動房地產價格上升。
4?憊?民經濟收入與土地投資
國民收入在個人、法人、政府之間分配，其中多數是用于消費的，其余部份才用于投資。由此形成的國民總支出中，有些部份是朝向耐久消費品的房屋投資。所以說經濟增長與房地產需求有重要關系，從而影響房地產價格。
5?鄙緇峋?濟承受能力
房地產價格作為一種現實的市場經濟關系，它的高低水平必然要受到價值與社會經濟承受能力的雙重制約。在房地產商品價值和消費者的實際支付能力大致接近，或實際支付能力大于商品價值的條件下，房地產價格可由市場本身決定。但在消費者對房地產的實際支付能力嚴重不足的條件下，房地產的價格主要以計劃定價為主，計劃定價與實際支付能力相應，同時應考慮政府和企業對房地產計劃定價實行財政補貼的可能性.
(四)政策因素
國家政策是影響物業價格的關鍵因素，房地產政策是否寬松直接影響房地產市場運行，進而影響房地產的價格。
1?憊?家對外開放政策
國家改革開放政策吸引大量外商來我國投資辦廠，從而增加對房地產商品的需求，活躍房地產市場，從而影響房地產價格。
2?輩普?與金融
國家資金的投放，銀行資金的寬松與否，放款的狀況利息率、通貨膨脹率及稅收，都會影響房地產交易及價格。
3?憊?家對土地使用的限制及規劃
規定用途有利于土地的健康協調利用有提高地價的作用。
規劃會影響房地產遠期價格，如規劃擬建火車站或修建主干道，興建多功能購物中心等，則這些建設項目所在地附近，房地產價格會上升。建筑密度和容積率影響土地的利用率，進而影響單位建筑面積上分攤到的地價，最終影響房產和地產的價格。
4?憊?家計劃指標
國家計劃指標，包括建筑設計指標、建筑安裝工程等各項經濟技術指標，住宅區建設中配套設施指標，開發經營和建筑單位的稅收、盈利、計價等構成指標，這些指標是國家計劃對房地產商品價格的基本影響因素。
(五)政治因素
政治因素是指社會政局穩定及有關房地產的產業政策等。由于物業屬于不動產，使用期限長，投資額大，人們一旦把資金投資放進去就需較長時間才能回收，政局的穩定直接影響人民置業投資的信心，間接影響物業價格的變化。
(六)其它因素
1?鄙緇嶂偉睬榭?
物業所處的地區，若經常發生小偷、搶劫、強奸、殺人等犯罪案件，則意味著人們的生命財產沒有保障，就會造成物業價格低落。
2?苯煌ü苤?
交通管制要看管的內容和房地產的使用性質。如住宅區道路上禁止貨車通行，可以減少噪聲和行走的安全感，它可以提高物業的價格。
3?狽康夭?投機
房地產投機對物業價格影響有三種情況：
1)引起物業價格上漲;
2)引起物業價格下跌;
3)起著穩定物業價格的作用。
房地產投機具體導致怎樣的結果，要看當時的多種條件，包括投機者的素質而定。
4?背鞘謝?
城市化意味著人口向城市地區集中，造成城市房地產需求量的不斷增加，帶動物業價格上漲。
5?斃睦硪蛩?
心理因素對物業價格的影響是一個不可忽視的因素。影響物業價格的心理因素主要有：
1)購買或出售心態;
2)欣賞趣味;
3)時尚風氣;
4)接近各家住宅心理;
5)講究門牌號碼或土地號碼;
6)講究風水;
7)價值觀的變化。
6?憊?際因素
現代社會國際交往頻繁，往往一國經濟政治文化會影響有關國家和地區。影響房地產價格的主要國際因素有如下幾個：
1)國際經濟情況;
2)軍事沖突情況;
3)政治對立情況;
4)國際競爭。
