又黄又www的网站_青青草.com_在线亚洲美日韩_九九九国产视频_√天堂8资源中文在线_一区二区三区免费网站_久久久久国产一区二区三区_人妻激情偷乱视频一区二区三区_一本到在线视频

　　第三章 房地產(chǎn)投資分析技術(shù)

　　要求：

　　掌握：現(xiàn)金流量、資金時間價值、單利計息與復利計息的計算方法、設(shè)備更新經(jīng)濟分析方法。

　　熟悉：現(xiàn)金流量圖的繪制方法，資金等效值的計算公式及其應(yīng)用;投資回收與投資回報的區(qū)別與聯(lián)系，房地產(chǎn)投資經(jīng)濟效果的表現(xiàn)形式及凈態(tài)盈利指標的計算方法。

　　了解：名義利率與實際利率的區(qū)別，房地產(chǎn)投資動態(tài)盈利指針和清償能力指標的計算方法。

　　考試知識要點：

　　1. 現(xiàn)金流量與現(xiàn)金流量圖

　　2. 資金時間價值與資金等值的判定

　　3. 設(shè)備更新的內(nèi)容與特點

　　4. 投資回收與投資回報的區(qū)別

　　5. 盈利能力指標的分類

　　復習綱要：

　　一、投資風險的基本概念(掌握)

　　1.現(xiàn)金流量

　　房地產(chǎn)開發(fā)投資的目的，是通過資本、勞動力、土地資源和管理技術(shù)等生產(chǎn)要素的投入，向社會提供有用的房地產(chǎn)產(chǎn)品或服務(wù)，并獲得相應(yīng)的投資回報。因此，用貨幣量化房地產(chǎn)開發(fā)投資項目的投入產(chǎn)出，是房地產(chǎn)投資分析工作的基礎(chǔ)，也是正確計算房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟效果評價指標的前提。

　　現(xiàn)金流量：在房地產(chǎn)投資分析中，把某一項投資活動作為一個獨立的系統(tǒng)，把一定時期各時間點實際發(fā)生的資金流出或流入叫做現(xiàn)金流量。

　　現(xiàn)金流出與現(xiàn)金流入之差稱為凈現(xiàn)金流量。

　　現(xiàn)金流入通常包括銷售收入、出租收入、利息收入和貸款本金等收入。

　　現(xiàn)金流出包括土地費用、建造費用、還本付息、經(jīng)營費用、稅金等。

　　房地產(chǎn)投資分析的目的，就是要根據(jù)特定房地產(chǎn)投資項目所要達到的目標和所擁有的資源條件，考查項目在不同運行模式或技術(shù)方案下的現(xiàn)金流出與現(xiàn)金流入，選擇合適的運行模式或技術(shù)方案，以獲取最好的經(jīng)濟效果。

　　2.現(xiàn)金流量圖

　　現(xiàn)金流量圖是用以反映投資項目在一定時期內(nèi)資金運動狀態(tài)的簡化圖式，即把經(jīng)濟系統(tǒng)的現(xiàn)金流量繪入一個時間坐標圖中，表示出各現(xiàn)金流入、流出與相應(yīng)時間的對應(yīng)關(guān)系。

　　某一計息周期內(nèi)的凈現(xiàn)金流量，是指該時段內(nèi)現(xiàn)金流量的代數(shù)和。

　　3.房地產(chǎn)置業(yè)投資的現(xiàn)金流量

　　潛在毛租金收入、空置和收租損失、其他收入、有效毛收入、運營費用、凈運營收益、抵押貸款還本付息、準備金、稅金、經(jīng)營現(xiàn)金流

　　4. 稅金

　　我國房地產(chǎn)投資經(jīng)營過程中企業(yè)納稅的主要稅種有：

　　(1)經(jīng)營稅金及附加

　　包括營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅和教育費附加，又稱“兩稅一費”。

　　營業(yè)稅稅額的計算方法是：營業(yè)稅稅額=應(yīng)納稅銷售(出租)收入×稅率，目前營業(yè)稅的稅率為5%。

　　城市維護建設(shè)稅和教育費附加，是依托營業(yè)稅征收的一種稅費，分別為營業(yè)稅稅額的7%和3%。

　　(2)城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅

　　城鎮(zhèn)土地使用稅是房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營過程中占用國有土地應(yīng)繳納的一種稅，視士地等級、用途按占用面積征收;

　　房產(chǎn)稅是投資者擁有房地產(chǎn)時應(yīng)繳納的一種財產(chǎn)稅，按房產(chǎn)原值或出租收入的一定比例征收。城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅在企業(yè)所得稅前列支。

　　(3)企業(yè)所得稅

　　企業(yè)所得稅是對實行獨立經(jīng)濟核算的房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)，按其應(yīng)納稅所得額征收的一種稅。

　　所得稅稅額=應(yīng)納稅所得額×稅率。

　　應(yīng)納稅所得額=實現(xiàn)利潤?D允許扣除項目的金額。

　　現(xiàn)行的房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)所得稅稅率一般為33%。但按照2007年3月16日第十屆全國人民代表大會第五次會議通過的《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》第四條的規(guī)定：從2008年1月1日起“企業(yè)所得稅的稅率為25%。”

　　二、資金的時間價值與利息、利率(掌握)

　　1. 資金的時間價值

　　資金時間價值：同樣數(shù)額的資金在不同時間點上具有不同的價值，而不同時間發(fā)生的等額資金在價值上的差別稱為資金的時間價值。

　　資金時間值的大小，取決于多方面的因素：投資利潤率;通貨膨脹率;風險因素。

　　2. 利息與利率

　　利息：是指占用資金所付出的代價或放棄資金使用權(quán)所得到的補償。

　　計息周期：是指計算利息的時間單位。

　　利率：是指在單位時間內(nèi)所得的利息額與借貸金額之比，一般以百分數(shù)表示。

　　決定利率的高低因素有：利潤率和總利潤在貸款人與借款人之間分配的比例。

　　利率具有以下特點：

　　①隨著技術(shù)發(fā)展和資本有機構(gòu)成的提高，平均利潤率有下降趨勢。

　　②平均利潤率雖有下降趨勢，但卻是一個非常緩慢的過程。

　　③由于利率高低取決于兩類資本家對利潤分割的結(jié)果，因而使利率的決定具有很大的偶然性。

　　3. 單利計息與復利計息

　　利息的計算有單利和復利兩種。

　　單利計息計算公式：Fn=P(1+in)

　　復利計息計算公式：Fn=P(1+i)n

　　4. 名義利率與實際利率

　　名義利率，指一年內(nèi)多次復利時給出的年利率，它等于每期利率與年內(nèi)復利次數(shù)的乘積。

　　實際利率，指一年內(nèi)多次復利時，每年末終值比年初的增長率。

　　實際利率與名義利率的關(guān)系：

　　①實際利率比名義利率更能反映資金的時間價值;

　　②名義利率越大，計算周期越短，實際利率與名義利率的差異就越大;

　　③當每年計算周期數(shù)m =1時，名義利率與實際利率相等;

　　④當每年計算周期數(shù)m>1時，實際利率大于名義利率;

　　⑤當每年計算周期數(shù)m →∞時，名義利率r與實際利率i的關(guān)系為：

　　資金等值，是指在考慮時間因素的情況下，不同時點發(fā)生的絕對值不等的資金可能具有相同的價值。

　　實際利率i與名義利率r關(guān)系： i=(1+r/m)m-1

　　復利系數(shù)標準表示法及復利計算公式匯總表 表3-1

　　系數(shù)名稱 標準表示法 所求 已知 公式

　　一次支付 現(xiàn)值系數(shù) (P/F，i，n) P F P=F(P/F，i，n)

　　終值系數(shù) (F/P，i，n) F P F=P(F/P，i，n)

　　等額序列支付 現(xiàn)值系數(shù) (P/A，i，n) P A P=A(P/A，i，n)

　　資金回收系數(shù) (A/P，i，n) A P A=P(A/P，i，n)

　　儲存基金系數(shù) (A/F，i，n) A F A=F(A/F，i，n)

　　終值系數(shù) (F/A，i，n) F A F=A(F/A，i，n)

　　等差序列 現(xiàn)值系數(shù) (P/G，i，n) P G P=G(P/G，i，n)

　　年費用系數(shù) (A/G，i，n) A G A=G(A/G，i，n)

　　等比序列 現(xiàn)值系數(shù) (P/s，i，n) P s，A1 P=s(P/s，i，n)

　　年費用系數(shù) (A/s，i，n) A s，A1 A=s(A/s，i，n)

　　抵押貸款常用計算種類 表3-2

　　計算種類 給出指標

　　月還款額 住房面積、價格、首付款比例(或貸款成數(shù))、貸款年利率、貸款期限

　　某期按等額本金還款的利息 住房面積、價格、首付款比例(或貸款成數(shù))、貸款年利率、貸款期限

　　最大抵押貸款額 月收入、貸款期限、首付款比例(或貸款成數(shù))、年利率、用于還款金額占收入的比例

　　最大購房面積 住房價格、首付款比例(或貸款成數(shù))、貸款年利率、貸款期限、月收入與還款比例

　　組合貸款最低月還款利息 住房面積、價格、貸款最高年限、公積金貸款最高限額、公積金和商業(yè)貸款利率

　　組合貸款最低商業(yè)貸款金額 住房面積、價格、貸款最高年限、公積金貸款最高限額、公積金和商業(yè)貸款利率

　　等比還款月還款額 住房面積、價格、首付款比例(或貸款成數(shù))、貸款年利率、貸款期限、等比系數(shù)

　　實際利率 名義年利率、計息周期

　　剩余本金金額 貸款額、期限、利率、已經(jīng)還款期數(shù)、一次性還款數(shù)額和時間

　　月還款額的變化 貸款額、期限、利率、已經(jīng)還款期數(shù)、一次性還款數(shù)額和時間

　　月還款額的變化 貸款額、期限、利率、已經(jīng)還款期數(shù)、利率變化

1