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　　三、設備更新的經(jīng)濟分析(掌握)

　　1. 設備有形磨損

　　設備有形磨損，是設備在使用(或閑置)過程中發(fā)生的實體性磨損。

　　2. 設備無形磨損

　　設備無形磨損，是由于社會經(jīng)濟環(huán)境變化造成的設備貶值。

　　3. 設備磨損的補償

　　要維持企業(yè)再生產(chǎn)的正常運行，必須對設備的磨損進行補償。

　　設備磨損的補償方式有兩種，即局部補償和完全補償。

　　設備有形磨損的局部補償是修理，設備無形磨損的局部補償是現(xiàn)代化技術改造。有形磨損和無形磨損的完全補償是更換，即淘汰舊設備，更換新設備。

　　4. 設備更新的特點分析

　　①設備更新的核心工作，是確定設備的經(jīng)濟壽命;②設備更新分析只考慮未來發(fā)生的現(xiàn)金流量;③只比較設備的費用;④設備更新分析以費用年值法為主。

　　5. 設備的經(jīng)濟壽命

　　經(jīng)濟壽命的靜態(tài)計算方法與動態(tài)計算方法

　　6. 物業(yè)管理中的設備更新

　　①不會提升物業(yè)運行服務質(zhì)量的設備更新;②能提升物業(yè)運行服務質(zhì)量的設備更新

　　四、房地產(chǎn)投資經(jīng)濟效果與財務評價指標(熟悉)

　　1、投資與成本

　　對于房地產(chǎn)開發(fā)投資活動來說，投資、成本、銷售或出租收入、稅金、利潤等經(jīng)濟量，是構(gòu)成房地產(chǎn)開發(fā)投資項目現(xiàn)金流量的基本要素，也是進行投資分析最重要的基礎數(shù)據(jù)。

　　投資，是指人們在房地產(chǎn)開發(fā)或投資活動中，為實現(xiàn)某種預定的開發(fā)、經(jīng)營目標而預先墊支的資金。

　　成本，是指人們?yōu)檫_成一事或取得一物所必須付出或已經(jīng)付出的代價。

　　成本包括：開發(fā)項目總投資;開發(fā)產(chǎn)品成本;經(jīng)營成本;期間費用。

　　2、房地產(chǎn)投資經(jīng)濟效果的表現(xiàn)形式：

　　①置業(yè)投資的經(jīng)濟效果主要表現(xiàn)在租金、物業(yè)增值、股權(quán)增加等方面。

　　②開發(fā)投資的經(jīng)濟效果主要表現(xiàn)為銷售收入，其經(jīng)濟效果的大小則用開發(fā)利潤、成本利潤率、投資收益率等指標來衡量。

　　3、房地產(chǎn)投資的收益，包括投資回收和投資回報兩個部分。

　　投資回收是指投資者對其所投入資本的回收，投資回報是指所投入的資本在經(jīng)營過程中所獲得的報酬。

　　4、經(jīng)濟評價指標體系

　　房地產(chǎn)開發(fā)投資項目經(jīng)濟評價的目的，是考察項目的盈利能力和清償能力。

　　盈利能力指標是用來考察項目盈利能力水平的指針，包括靜態(tài)指針和動態(tài)指針。

　　清償能力指標是考察項目計算期內(nèi)償債能力的指標。

　　房地產(chǎn)投資財務評價指標 表3-2

　　項目類型 盈利能力指標 清償能力指標

　　靜態(tài)指標 動態(tài)指標

　　房地產(chǎn)

　　開發(fā)投資 成本利潤率 財務內(nèi)部收益率FIRR 借款償還期

　　投資利潤率 財務凈現(xiàn)值FNPV 利息備付率

　　資本金利潤率 動態(tài)投資回收期Pb 償債備付率

　　資本金凈利潤率 資產(chǎn)負債率

　　靜態(tài)投資回收期P´b

　　房地產(chǎn)

　　置業(yè)投資 投資回報率 財務內(nèi)部收益率FIRR 借款償還期

　　現(xiàn)金回報率 財務凈現(xiàn)值FNPV 償債備付率

　　靜態(tài)投資回收期P´b 動態(tài)投資回收期fb 資產(chǎn)負債率

　　流動比率、速動比率

　　盈利能力指標是用來考察項目盈利能力水平的指標，包括靜態(tài)指標和動態(tài)指標兩類。其中：靜態(tài)指標是在不考慮資金時間價值因素影響的情況下，直接通過現(xiàn)金流量計算出來的經(jīng)濟評價指標，這些指標計算簡便，通常在概略評價時采用;動態(tài)指標，則考慮了資金時間價值因素的影響，要對發(fā)生在不同時間的效益、費用計算資金的時間價值，將現(xiàn)金流量進行等值化處理后計算評價指標。

　　清償能力指標是指考察項目計算期內(nèi)償債能力的指標。除了投資者重視項目的償債能力外，為項目提供融資的金融機構(gòu)，更加重視項目償債能力的評價結(jié)果。

　　5、盈利指標計算

　　財務凈現(xiàn)值是指項目按行業(yè)的基準收益率或設定的目標收益率，將項目計算期內(nèi)各年的凈現(xiàn)金流量折算到開發(fā)活動起始點的現(xiàn)值之和，是房地產(chǎn)開發(fā)項目財務評價中的一個重要經(jīng)濟指標。

　　基準收益率是凈現(xiàn)值計算中反映資金時間價值的基準參數(shù)，是導致投資行為發(fā)生所要求的最低投資回報率，稱為最低要求收益率。決定基準收益率大小的因素主要是資金成本和項目風險。

　　財務內(nèi)部收益率是指項目在整個計算期內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率，是評估項目盈利性的基本指標。

　　動態(tài)投資回收期是指當考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時，項目以凈收益抵償全部投資所需的時間，是反映開發(fā)項目投資回收能力的重要指標。

　　成本利潤率是指開發(fā)利潤占總開發(fā)成本的比率，是初步判斷房地產(chǎn)開發(fā)項目財務可行性的一個經(jīng)濟評價指標。

　　投資利潤率是指項目經(jīng)營期內(nèi)一個正常年份的年利潤總額或年平均利潤總額與項目總投資的比率，它是考察項目單位投資盈利能力的靜態(tài)指標。

　　資本金利潤率是指項目經(jīng)營期內(nèi)一個正常年份的年利潤總額或項目經(jīng)營期內(nèi)的年平均利潤總額與資本金的比率，它反映投入項目的資本金的盈利能力。資本金是投資者為房地產(chǎn)開發(fā)投資項目投入的資本金或權(quán)益資本。

　　資本金凈利潤率是指項目經(jīng)營期內(nèi)一個正常年份的年稅后利潤總額或項目經(jīng)營期內(nèi)的年平均稅后利潤總額與資本金的比率，它反映投入項目的資本金的盈利能力。

　　靜態(tài)投資回收期是指當不考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時，項目以凈收益抵償全部投資所需的時間。一般以年表示，對房地產(chǎn)投資項目來說，靜態(tài)投資回收期自投資起始點算起。

　　現(xiàn)金回報率是指房地產(chǎn)置業(yè)投資過程中，每年所獲得的現(xiàn)金報酬與投資者初始投入的權(quán)益資本的比率。該指標反映了初始現(xiàn)金投資或首付款與年現(xiàn)金收入之間的關系。現(xiàn)金回報率有稅前現(xiàn)金回報率和稅后現(xiàn)金回報率。其中，稅前現(xiàn)金回報率等于凈經(jīng)營收入扣除還本付息后的凈現(xiàn)金流量除以投資者的初始現(xiàn)金投資;稅后現(xiàn)金回報率等于稅后凈現(xiàn)金流量除以投資者的初始現(xiàn)金投資。

　　投資回報率是指房地產(chǎn)置業(yè)投資過程中，每年所獲得的凈收益與投資者初始投入的權(quán)益資本的比率。相對于現(xiàn)金回報率來說，投資回報率中的收益包括了還本付息中投資者所獲得的物業(yè)權(quán)益增加的價值，還可以考慮將物業(yè)升值所帶來的收益計入投資收益。

　　6、清償能力指標計算

　　利息計算方法：按年計息時，為簡化計算，假定借款發(fā)生當年均在年中支用，按半年計息，其后年份按全年計息;還款當年按年末償還，按全年計息。

　　借款償還期是指在國家規(guī)定及房地產(chǎn)投資項目具體財務條件下，項目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)使用可用作還款的利潤、折舊、攤銷及其他還款資金償還項目借款本息所需要的時間。

　　利息備付率是指項目在借款償還期內(nèi)各年用于支付利息的稅息前利潤，與當期應付利息費用的比率。

　　償債備付率是指項目在借款償還期內(nèi)各年用于還本付息的資金與當期應還本付息金額的比率。

　　資產(chǎn)負債率是反映項目各年所面臨的財務風險程度及償債能力的指標，屬長期償債能力指標，反映債權(quán)人所提供的資金占全部資產(chǎn)的比例，即總資產(chǎn)中有多大比例是通過借債來籌集的，它可以用來衡量客戶在清算時保護債權(quán)人利益的程度。