物業管理師《物業經營管理》考試復習綱要(2)
發布時間：2012-07-25 共2頁
第二章 房地產投資及其區位選擇
考試大綱：
掌握：房地產投資及其特性，房地產直接投資和間接投資的區別與聯系。
熟悉：房地產投資的形式及利弊，房地產投資風險的種類，房地產區位的內容。
了解：不同類型房地產投資項目對區位的特殊要求。
知識要點：
1. 房地產技資的目的與內容
2. 房地產直接投資的內容
3. 房地產開發投資的內容
4. 房地產投資信托基金運作方式
5. 房地產投資的主要特征及利弊
6. 房地產投資市場風險和非市場風險的區別
7. 狹義的區位與廣義的區位的區別
復習綱要：
一、房地產投資(掌握)
1. 投資
(1)投資是指經濟主體(國家、企業、個人)以獲得未來貨幣增值或收益為目的，預先墊付一定量的貨幣與實物，經營某項事業的經濟行為。
(2)投資的分類：投資分為固定資產投資和流動資產投資。
固定資產投資是指用于構建新的固定資產(土地、房屋、機器設備、市政工程等)或更新改造原有固定資產的投資。
流動資產投資是指企業用于購買、儲存勞動對象以及在生產和流通過程中的在產品、產成品等周轉資金的投資。
(3)投資的特性：投資是一種有目的的經濟行為，是現在支出一定價值的經濟活動;投資具有時間性;投資的目的在于得到報酬(即收益);投資具有風險性，即不穩定性。
(4) 投資的作用：①、投資是一個國家經濟增長的基本推動力;②、投資與企業的發展密切相關;③、投資可以促進人民生活水平的提高;④、投資有利于國內社會穩定和國際交往
2. 房地產投資
房地產投資是指經濟主體以獲得未來的房地產資產增值或收益為目的，預先墊付一定數量的貨幣與實物，直接或間接的從事或參與房地產開發與經營活動的經濟行為。
房地產投資的對象是房地產資產，包括房地產開發投資和房地產置業投資。
房地產開發投資是指從事商品房和土地開發經營活動的投資，包括商品房建設投資和土地開發投資。
商品房建設投資是指房地產開發企業(單位)開發建設的供出售、出租用的商品住宅、廠房、倉庫、飯店、度假村、寫字樓、辦公樓等房屋工程及其配套的服務設施所完成的投資(含拆遷、回遷還建用房)。
土地開發投資是指房地產開發企業(單位)進行的土地開發工程所完成的投資，如進行場地平整、道路、給水、排水、供電、供熱、通訊等工程所完成的投資。
廣義的房地產投資，還包括以房地產資產權益為對象的投資，包括購買房地產企業發行的股票、債券，以及購買房地產資產支持的證券或債券等。
3. 房地產投資的形式
房地產投資分為直接投資和間接投資兩類。
⑴ 房地產直接投資是指投資者直接參與房地產開發或購買房地產的過程，參與有關管理工作，包括從購地開始的開發投資和面向建成物業的置業投資兩種形式。
房地產直接投資包括：房地產開發投資和房地產置業投資
房地產開發投資是指投資者從購置土地開始，通過在土地上的進一步投資活動，即經過規劃設計和工程建設等過程，建成可以滿足人們某種入住需要的房地產產品，然后將其推向市場進行銷售，轉讓給新的投資者或使用者，并通過這個轉讓過程收回投資、獲取開發利潤。
房地產開發投資通常屬于短期投資，它形成了房地產市場上的增量供給。
房地產置業投資是指面向現有運行中的房地產，以獲取物業所有權或使用權為目的的投資。其對象可以是開發商新竣工的商品房(市場上的增量房地產)，也可以是舊有物業(市場上的存量房地產)。
房地產置業投資的目的一般有兩個：一是滿足自身生活居住或生產經營的需要，即自用;二是作為投資將購入的物業出租給最終使用者，獲取較為穩定的經常性收入。這種投資的另一個特點是在投資者不愿意繼續持有該項物業資產時，可以將其轉售給其他置業投資者，并獲取轉售收益。
開發投資的投資者主要是賺取開發利潤，風險較大但回報亦豐厚;置業投資的投資者則從長期投資的角度出發，希望獲得收益、保值、增值和消費四個方面的利益。
房地產直接投資具有收益、保值、增值和消費四個方面的特性，所以相對來講房地產是最理想的投資工具之一。投資者進行房地產投資的主要目的，是為了使其財富最大化。
?、?房地產間接投資是指將資金投入與房地產相關的證券市場的行為，間接投資者不需直接參與房地產經營管理工作。
間接房地產投資的具體投資形式包括:購買房地產開發、投資企業的債券、股票，購買房地產投資信托基金的股份或房地產抵押支持證券等。
房地產投資信托基金(REITs)，是購買、開發、管理和出售房地產資產的公司。REITs的出現，使得投資者可以把資金投入到由專業房地產投資管理者經營管理的房地產投資組合中，REITs將其收入現金流的主要部分分配給作為投資者的股東，而本身僅起到一個投資代理的作用。
按資產投資的類型劃分，房地產投資信托公司分為權益型、抵押型和混合型三種形式。
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