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　　4. 房地產(chǎn)投資的特性

　　(l)位置固定性或不可移動性。

　　位置固定性或不可移動性，是房地產(chǎn)最重要的一個特性。

　　(2)壽命周期長。

　　房地產(chǎn)具有壽命周期長的特點，房地產(chǎn)投資可以是一種長期投資。

　　房地產(chǎn)壽命可以區(qū)分為經(jīng)濟壽命和自然壽命。

　　經(jīng)濟壽命是指在正常市場和運營狀態(tài)下，房地產(chǎn)的經(jīng)營收益大于其運營成本，即凈收益大于零的持續(xù)時間;

　　自然壽命是指房地產(chǎn)從地上建筑物建成投入使用開始，直至建筑物由于主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件和設(shè)備的自然老化或損壞，不能繼續(xù)保證安全使用的持續(xù)時間。

　　自然壽命一般要比經(jīng)濟壽命長得多。

　　房地產(chǎn)的經(jīng)濟壽命與其使用性質(zhì)相關(guān)。

　　應(yīng)該指出的是，稅法中規(guī)定的有關(guān)固定資產(chǎn)投資回收或折舊年限，往往是根據(jù)國家的稅收政策確定的，不一定和房地產(chǎn)的經(jīng)濟壽命或自然壽命相同。

　　(3)適應(yīng)性。

　　適應(yīng)性是指為了適應(yīng)市場環(huán)境的變化，投資者調(diào)整房地產(chǎn)使用功能的方便程度。

　　房地產(chǎn)本身并不能產(chǎn)生收益，也就是說房地產(chǎn)的收益是在使用過程中產(chǎn)生的。

　　由于這個原因，置業(yè)投資者及時調(diào)整房地產(chǎn)的使用功能，使之既適合房地產(chǎn)市場的需求特征，又能增加置業(yè)投資的收益。

　　(4)各異性。

　　各異性是指房地產(chǎn)市場上不可能有兩宗完全相同的房地產(chǎn)。

　　由于受區(qū)位和周圍環(huán)境的影響，土地不可能完全相同;兩棟建筑物也不可能完全一樣，即使是在同一條街道兩旁同時建設(shè)的兩棟采用相同設(shè)計形式的建筑物，也會由于其內(nèi)部附屬設(shè)備、臨街情況、物業(yè)管理情況等的差異而有所不同，而這種差異往往最終反映在兩宗物業(yè)的租金水平和出租率等方面。

　　每一宗物業(yè)在房地產(chǎn)市場中的地位和價值不可能與其他物業(yè)完全一致。

　　(5)政策影響性。

　　政策影響性是指房地產(chǎn)投資容易受到政府政策的影響。

　　政府的土地供給、住房、金融、財政稅收等政策的變更，均會對房地產(chǎn)的市場價值、進(jìn)而對房地產(chǎn)投資產(chǎn)生影響。

　　(6)專業(yè)管理依賴性。

　　專業(yè)管理依賴性是指房地產(chǎn)投資離不開專業(yè)化的投資管理活動。

　　(7)相互影響性。

　　相互影響性是指房地產(chǎn)價值受其周邊物業(yè)、城市基礎(chǔ)設(shè)施與市政公用設(shè)施和環(huán)境變化的影響。

　　5.房地產(chǎn)投資的利弊

　　房地產(chǎn)投資之利：①、相對較高的收益水平;②、能夠得到稅收方面的好處;③、易于獲得金融機構(gòu)的支持;④、能抵消通貨膨脹的影響;⑤、提高投資者的資信等級。

　　房地產(chǎn)投資之弊：①、變現(xiàn)性差(或稱流動性差);②、投資數(shù)額巨大;③、投資回收周期較長;④、需要專門的知識和經(jīng)驗。

　　二、房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(熟悉)

　　1. 風(fēng)險的定義

　　從房地產(chǎn)投資的角度來說，風(fēng)險可以定義為未獲得預(yù)期收益可能性的大小。

　　當(dāng)實際收益超出預(yù)期收益時，就稱投資有增加收益的潛力;而實際收益低于去期收益時，就稱投資面臨著風(fēng)險損失。后一種情況更為投資者所重視，尤其是在投資者通過債務(wù)融資進(jìn)行投資的時候。較預(yù)期收益增加的部分，通常被稱為“風(fēng)險報酬”。

　　2. 風(fēng)險與不確定性

　　一般說來，標(biāo)準(zhǔn)方差越小，各種可能收益的分布就越集中，投資風(fēng)險也就越小。反之，標(biāo)準(zhǔn)方差越大，各種可能收益的分布就越分散，風(fēng)險就越大。

　　3. 風(fēng)險分析的目的

　　風(fēng)險分析是投資決策的重要環(huán)節(jié)，其目的是要幫助投資者回答下述問題：

　　①預(yù)期收益率是多少，出現(xiàn)的可能性有多大?

　　②相對于目標(biāo)收益或融資成本或機會投資收益來說，產(chǎn)生損失或超過目標(biāo)收益的可能性有多大?

　　③預(yù)期收益的變動性和離散性如何?

　　4. 房地產(chǎn)投資風(fēng)險

　　房地產(chǎn)投資的風(fēng)險是指未獲得預(yù)期收益可能性的大小。

　　房地產(chǎn)投資的風(fēng)險主要體現(xiàn)在投入資金的安全性、期望收益的可靠性、投資項目的變現(xiàn)性和資產(chǎn)管理的復(fù)雜性四個方面。

　　5. 房地產(chǎn)投資的風(fēng)險分為：系統(tǒng)(市場)風(fēng)險和個別風(fēng)險。

　　(1)市場風(fēng)險又稱系統(tǒng)風(fēng)險，是指與整個市場環(huán)境相關(guān)的風(fēng)險，投資者對這些風(fēng)險不易判斷和控制。

　　系統(tǒng)風(fēng)險：通貨膨脹、市場供求、周期、變現(xiàn)、利率、政策、自然損失的或然風(fēng)險等。

　　(2)非市場風(fēng)險又稱個別風(fēng)險或非系統(tǒng)風(fēng)險，是指投資者可以控制的風(fēng)險。

　　個別風(fēng)險：收益現(xiàn)金流、未來運營費用、資本價值、比較、時間、持有風(fēng)險。

　　6. 風(fēng)險對投資決策的影響：

　　①令投資者根據(jù)不同類型房地產(chǎn)投資風(fēng)險的大小，確定相應(yīng)的目標(biāo)投資收益水平。

　　②根據(jù)風(fēng)險管理的能力選擇投資方向，使投資者盡可能規(guī)避、控制或轉(zhuǎn)移風(fēng)險。

　　③根據(jù)風(fēng)險周期變化特點把握投資時機。

　　三、房地產(chǎn)投資區(qū)位的選擇風(fēng)險(熟悉)

　　1. 區(qū)位的含義

　　狹義的區(qū)位，是指某一具體投資場地在城市中的地理位置，包括宏觀位置、微觀位置。

　　廣義的區(qū)位，除了其地理位置外，往往還應(yīng)包括該區(qū)位所處的社會、經(jīng)濟、自然環(huán)境或背景，包括在該區(qū)位進(jìn)行房地產(chǎn)投資所須支付的成本高低和所面臨的競爭關(guān)系。

　　2. 不同類型房地產(chǎn)投資的區(qū)位要求

　　居住：為人們工作勞動之余提供安靜舒適的生活休息空間。考慮的因素有：市政公用和公建配套設(shè)施完備的程度、公共交通便捷程度、環(huán)境、居民人口與收入

　　寫字樓區(qū)位選擇過程中要考慮的因素有：位置、周圍土地利用情況好環(huán)境、易接近性。具體包括：位置、交通方便性、聲望或形象、建筑形式、大堂、電梯、走廊、寫字樓室內(nèi)空間布置、為租戶提供的服務(wù)、建筑設(shè)備系統(tǒng)、物業(yè)管理水平和租戶類型。

　　零售商業(yè)物業(yè)取決于零售商業(yè)物業(yè)輻射區(qū)域分析的結(jié)果：可能的顧客流量、消費者行為、喜好和偏好及購買能力。

　　工業(yè)物業(yè)：原材料提供的可能性，交通便利、勞動力資源、能源供應(yīng)、環(huán)境污染的控制。