物業管理師輔導：成本估價法
發布時間：2014-02-25 共2頁
(三)成本估價的實施方法
1?敝苯映殺居爰浣映殺炯撲惴?
1)直接成本
直接消耗于該建筑物的材料、人工等成本支出，如人工費、材料設備費、建筑承包企業的管理費與利潤等。
2)間接成本
用于物業建設開發支出的成本費用。如拆遷安置、前期工程成本、咨詢服務費、長期融資費用等。
3)投資經營利潤
視市場情況變化，當物業市場售價低于重置成本時，就不可再考慮利潤因素。
2?敝甘?法
以物業基期價成本為基礎，按物價指數進行修正，推算物業現時價格的計算方法。其指數的選擇一般是選擇同類物業商品的物價指數。
3?鋇ノ槐冉戲?
估價人員應以相似建筑物來計算單位成本，根據建造期與估價期之間的成本變動對單位成本進行時日調整。
4?泵婊?比較法
應用通行的標準定額成本作單位成本，再考慮該物業面積的數量來估算該項成本的方法。
(四)折舊額估算
估價的折舊不必考慮如何系統地把折舊額推到各財政年度，而只要對各種因素所造成的物業貶值作出總的估價。影響物業折舊的因素很多。大致可歸納為物理的，功能的，與經濟的三大類。估價人員要對所有因素造成的結果進行詳盡的調查研究，綜合分析。推算出折舊額。
常用的折舊估價法有下列幾種。
1?倍ǘ罘?
2?倍?率法
3?蹦曄?合計法
