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第九章 財(cái)務(wù)管理與績效評價

本章要求：

掌握：物業(yè)管理績效及績效評價，物業(yè)管理績效評價的主要類型，物業(yè)管理績效評價的指標(biāo)體系，物業(yè)管理報(bào)告的類型及內(nèi)容構(gòu)成，編寫物業(yè)管理報(bào)告。

熟悉：財(cái)務(wù)管理的對象、目標(biāo)、內(nèi)容和手段，物業(yè)管理績效評價的標(biāo)準(zhǔn)及評價結(jié)果的表達(dá)方法，物業(yè)管理報(bào)告編寫中的注意事項(xiàng)。

了解：財(cái)務(wù)報(bào)告的構(gòu)成與內(nèi)容，財(cái)務(wù)報(bào)告分析的主要形式，財(cái)務(wù)報(bào)告分析的主要方法與一般過程，績效評價的主要方法。

本章考試知識要點(diǎn)：

1. 企業(yè)財(cái)務(wù)管理的對象、目標(biāo)及其基本內(nèi)容

2. 企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)告的編制與分析

3. 物業(yè)管理績效考核的內(nèi)容

4. 物業(yè)管理績效評價方法與類型

5. 物業(yè)管理績效評價指標(biāo)體系的構(gòu)成

6. 物業(yè)管理報(bào)告的類型及其內(nèi)容

本章復(fù)習(xí)綱要：

一、財(cái)務(wù)管理概述

1. 財(cái)務(wù)的概念

財(cái)務(wù)是指企業(yè)為了達(dá)到既定的目標(biāo)所進(jìn)行的籌集和運(yùn)用資金等活動及這些活動所體現(xiàn)的各種關(guān)系。

2. 企業(yè)財(cái)務(wù)活動

企業(yè)財(cái)務(wù)活動是指在商品貨幣經(jīng)濟(jì)條件下企業(yè)的資金運(yùn)動，包括資金籌集、運(yùn)用、耗費(fèi)、收回和分配五個相互依存、相互制約環(huán)節(jié)。

企業(yè)的資金運(yùn)動有靜態(tài)和動態(tài)兩種表現(xiàn)形式。

靜態(tài)形式是資金占用和資金來源的統(tǒng)一，包括固定資產(chǎn)和流動資產(chǎn)，流動負(fù)債、長期負(fù)債和所有者權(quán)益；

動態(tài)形式則可以分為經(jīng)營性現(xiàn)金流動、投資性現(xiàn)金流動和籌資性現(xiàn)金流動三種類型。

3. 企業(yè)財(cái)務(wù)關(guān)系

企業(yè)財(cái)務(wù)關(guān)系是指企業(yè)財(cái)務(wù)活動所體現(xiàn)的企業(yè)與各方面的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，包括以下幾個方面：

（1）企業(yè)同其所有者之間的財(cái)務(wù)關(guān)系；

（2）企業(yè)同其債權(quán)人之間的財(cái)務(wù)關(guān)系；

（3）企業(yè)同其債務(wù)人之間的財(cái)務(wù)關(guān)系；

（4）企業(yè)內(nèi)部各單位之間的財(cái)務(wù)關(guān)系；

（5）企業(yè)同職工之間的財(cái)務(wù)關(guān)系；

（6）企業(yè)同國家機(jī)關(guān)之間的財(cái)務(wù)關(guān)系。

4. 財(cái)務(wù)管理目標(biāo)

財(cái)務(wù)管理目標(biāo)又稱理財(cái)目標(biāo)，是指企業(yè)進(jìn)行財(cái)務(wù)活動所要達(dá)到的目的，是評價企業(yè)財(cái)務(wù)活動是否合理、有效的標(biāo)準(zhǔn)。

財(cái)務(wù)管理目標(biāo)為企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作確定了基本的方向，是物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營管理成功的前提。

一般來講，財(cái)務(wù)管理目標(biāo)有總體目標(biāo)和具體目標(biāo)兩個方面

財(cái)務(wù)管理總體目標(biāo)是企業(yè)全部財(cái)務(wù)活動需要實(shí)現(xiàn)的最終目標(biāo)，它是企業(yè)開展一切財(cái)務(wù)活動的基礎(chǔ)和歸宿。包括：利潤最大化、資本利潤率最大化或每股利潤最大化、企業(yè)價值最大化或股東財(cái)富最大化。

財(cái)務(wù)管理的具體目標(biāo)是指企業(yè)各項(xiàng)財(cái)務(wù)活動中在貫徹財(cái)務(wù)管理總體目標(biāo)要求下的目標(biāo)，它取決于財(cái)務(wù)管理的具體內(nèi)容。財(cái)務(wù)管理的具體目標(biāo)可以概括為籌資管理目標(biāo)、投資管理目標(biāo)和利潤分配管理目標(biāo)三個主要方面。

5. 財(cái)務(wù)管理的內(nèi)容

財(cái)務(wù)管理的內(nèi)容是指財(cái)務(wù)管理具體從事哪些方面的工作。基本內(nèi)容可概括為籌資決策、投資決策和利潤分配決策三個方面。

二、財(cái)務(wù)報(bào)告分析（了解）

1. 財(cái)務(wù)報(bào)告的構(gòu)成與內(nèi)容

企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)告又稱財(cái)務(wù)會計(jì)報(bào)告，是以企業(yè)的日常核算資料為依據(jù)，以表格為主要形式，反映、提供和傳輸企業(yè)財(cái)務(wù)信息的書面報(bào)告文件，是企業(yè)經(jīng)營管理水平的綜合反映。

財(cái)務(wù)報(bào)告可分為年度、半年度、季度和月度財(cái)務(wù)報(bào)告。根據(jù)國務(wù)院《企業(yè)財(cái)務(wù)會計(jì)報(bào)告條例》的規(guī)定，企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)告包括會計(jì)報(bào)表和文字報(bào)告兩部分。

2. 會計(jì)報(bào)表

會計(jì)報(bào)表又稱財(cái)務(wù)報(bào)表，是在日常會計(jì)核算的基礎(chǔ)上，按照一定的指標(biāo)體系，總括地反映物業(yè)管理企業(yè)在一定時期內(nèi)的資產(chǎn)、負(fù)債及所有者權(quán)益的狀況、經(jīng)營成果和理財(cái)過程的書面文件，是物業(yè)管理企業(yè)的償債能力、獲利能力和經(jīng)營管理效率等的集中反映。

會計(jì)報(bào)表是會計(jì)核算的最終產(chǎn)品，是物業(yè)管理企業(yè)向其信息使用者提供財(cái)務(wù)信息的基本形式。

一套完整的會計(jì)報(bào)表通常由主表和附表組成。

主表即企業(yè)在會計(jì)期末編制的主要會計(jì)報(bào)表，包括資產(chǎn)負(fù)債表、利潤表、現(xiàn)金流量表和不需對外報(bào)送的成本報(bào)表。

其中，前三張報(bào)表是企業(yè)的基本財(cái)務(wù)報(bào)表。這幾張報(bào)表相互結(jié)合，全面地反映了企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營成果、現(xiàn)金凈流量和成本狀況。

附表是指對主表中的某一項(xiàng)或幾項(xiàng)指標(biāo)或內(nèi)容提供更為詳細(xì)情況的補(bǔ)充性報(bào)表。這些報(bào)表包括兩類：一類是《企業(yè)會計(jì)制度》規(guī)定的，另一類是企業(yè)內(nèi)部管理需要的。

企業(yè)會計(jì)制度規(guī)定必須編制和報(bào)送的附表包括：資產(chǎn)負(fù)債表附表、利潤表附表。

企業(yè)內(nèi)部管理和外部審計(jì)需要編制和報(bào)送的附表是：貨幣資金明細(xì)表、應(yīng)收賬款明細(xì)表、其他應(yīng)收款明細(xì)表、存貨明細(xì)表、待攤費(fèi)用明細(xì)表、長期投資明細(xì)表、固定資產(chǎn)明細(xì)表、在建工程明細(xì)表、無形資產(chǎn)明細(xì)表、短期借款明細(xì)表、應(yīng)付賬款明細(xì)表、預(yù)售賬款明細(xì)表、預(yù)提費(fèi)用明細(xì)表、產(chǎn)品生產(chǎn)成本明細(xì)表、主要產(chǎn)品單位成本表、制造費(fèi)用明細(xì)表、管理費(fèi)用明細(xì)表、財(cái)務(wù)費(fèi)用明細(xì)表、營業(yè)費(fèi)用明細(xì)表。

3. 資產(chǎn)負(fù)債表

資產(chǎn)負(fù)債表是反映物業(yè)管理企業(yè)在某一特定時日（如年末、季末、月末）財(cái)務(wù)狀況的財(cái)務(wù)報(bào)表，是企業(yè)的基本會計(jì)報(bào)表之一。

資產(chǎn)負(fù)債表把企業(yè)的資產(chǎn)、負(fù)債和所有者權(quán)益三個方面的內(nèi)容按照會計(jì)等式：“資產(chǎn)＝負(fù)債＋所有者權(quán)益”列示，且對三者作了進(jìn)一步的分類、項(xiàng)目排列和對照關(guān)系，從而形成了便于閱讀財(cái)務(wù)報(bào)告的結(jié)構(gòu)。

4. 利潤表

利潤表又稱損益裹，是反映物業(yè)管理企業(yè)在一定時期內(nèi)經(jīng)營業(yè)績或經(jīng)營成果及其分配情況的會計(jì)報(bào)表。

利潤表反映了企業(yè)在一定期間的收入和相應(yīng)的費(fèi)用、成本，以及最終形成的損益。利潤表按月編制和報(bào)送，也是企業(yè)經(jīng)營管理者應(yīng)該分析的報(bào)表。

5. 現(xiàn)金流量表

現(xiàn)金流量表是用于提供企業(yè)在一定會計(jì)期間內(nèi)經(jīng)營活動、投資活動和籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金及其等價物流入和流出信息的會計(jì)報(bào)表。

6. 成本表

成本報(bào)表是反映物業(yè)管理企業(yè)一定期間的經(jīng)營管理費(fèi)用、成本的水平及梅成情況的報(bào)表，它可以包括各個部門的成本費(fèi)用表。

成本報(bào)表解釋的信息有助于考核和分析物業(yè)管理經(jīng)營管理成本費(fèi)用的構(gòu)成和支付情況，有利于加強(qiáng)成本管理和控制，促進(jìn)企業(yè)降低成本、節(jié)約費(fèi)用，提高經(jīng)濟(jì)效益。

7. 文字報(bào)告

文字報(bào)告主要包括會計(jì)報(bào)表附注和財(cái)務(wù)情況說明書兩部分。

會計(jì)報(bào)表附注是對報(bào)表的補(bǔ)充說明和具體解釋，是閱讀和分析會計(jì)報(bào)表的基礎(chǔ)。

財(cái)務(wù)狀況說明書是企業(yè)對自身的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營成果作出的自我評價。

8. 財(cái)務(wù)報(bào)告分析

財(cái)務(wù)報(bào)告分析是指以財(cái)務(wù)報(bào)告所反映的各類信息為依據(jù)和起點(diǎn)，采用科學(xué)的評價標(biāo)準(zhǔn)和適用的分析方法，遵循規(guī)范的分析程序，有重點(diǎn)、針對性地分析和評價物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營成果，正確判斷企業(yè)在經(jīng)營管理過程中的利弊得失、財(cái)務(wù)狀況及其發(fā)展趨勢，為報(bào)告使用者投資與決策提供重要財(cái)務(wù)信息的一種分析活動。

財(cái)務(wù)報(bào)告分析具有拓展性、判斷性和依耐性三個特征

9. 財(cái)務(wù)報(bào)告分析的主要方法

比率分析法是財(cái)務(wù)報(bào)告分析是基本最重要的方法，它實(shí)質(zhì)上是將影響財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營成果的兩個或兩個以上相關(guān)因素聯(lián)系起來，通過計(jì)算比率，反映它們之間的關(guān)系，借以評價企業(yè)財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營成果的一種分析方法。

比率分析法主要包括相關(guān)指標(biāo)比率分析法、構(gòu)成比率分析法以及效率比率分析法三種。

比較分析法是財(cái)務(wù)報(bào)告分析中最常用的一種基本方法。它是將實(shí)際數(shù)同特定的各種標(biāo)準(zhǔn)（基數(shù)）相比較，從數(shù)量上確定其差異，并找出產(chǎn)生差異的原因及其影響程度，為改進(jìn)物業(yè)經(jīng)營管理提供參考的一種分析方法。