物業管理師《物業經營管理》考試復習綱要4
發布時間：2010-01-14 共2頁
第四章 收益性物業價值評估
本章要求：
掌握：物業價格的構成，投資價值、市場價值、成交價格、市場價格的聯系與區別，市場法、成本法和收益法的用途、適用對象和操作步驟。
熟悉：收益性物業價格及其特征，收益性物業價格和價值的種類，收益法估價的基本公式及其應用。
了解：影響收益性物業價格的因素，市場法和成本法的應用。
本章考試知識要點：
1． 物業價格的特征
2． 收益性物業價格和價值的種類
3． 影響收益性物業價格的因素
4． 收益性物業價值評估的基本方法、內容及步驟
本章復習綱要：
一、收益性物業的概念
收益性物業是指能直接產生租賃收益或其他經濟收益的物業，包括住宅（特別是其中的公寓）、寫字樓、旅館、商店、餐館、游樂場、影劇院、停車場、加油站、標準廠房（用于出租的）、倉庫（用于出租的）等。
影響收益性物業價值的因素很多，例如區位、新舊程度、供求、物業管理等
收益性物業價值的高低主要取決于下列3個因素：
①未來凈收益的大小──未來凈收益越大，物業的價值就越高，反之就越低；
②獲得凈收益期限的長短──獲得凈收益期限越長，物業的價值就越高，反之就越低；
③獲得凈收益的可靠性──獲得凈收益越可靠，物業的價值就越高，反之就越低。
二、收益性物業價格的概念及特征（熟悉）
1、物業價格
物業價格通常用貨幣來表示，慣例上也是用貨幣形式來償付，但也可以用實物、勞務等其他形式來償付。
2、物業價格的形成條件
物業要有價格與其他任何物品要有價格一樣，需要具備有用性、稀缺性和有效需求。
①有用性是指物品能夠滿足人們的某種需要，經濟學上稱為使用價值。
②稀缺性是指物品的數量沒有多到使每個人都可以隨心所欲地得到它，是相對缺乏，而不是絕對缺乏。
③有效需求是指對物品的有支付能力支持的需要──不但愿意購買而且有能力購買。
3、物業價格的特征
物業價格與一般物品價格的共同之處是：①都是價格，用貨幣來表示；②都有波動，受供求因素的影響；③都是按質論價：優質高價，劣質低價。
物業價格主要有下列五個特征：①物業價格受區位的影響很大；②物業價格實質上是物業權益的價格；③物業價格既有交換代價的價格，又有使用代價的租金；④物業價格形成的時間較長；⑤物業價格容易受交易者的個別因素的影響。
三、收益性物業價值和價格的種類（熟悉）
1、使用價值和交換價值
使用價值，是指該種商品能滿足人們某種需要的效用；
交換價值，是指該種商品同其他商品相交換的量的關系或比例，通常用貨幣來衡量，即交換價值表現為一定數量的貨幣、商品或其他有價物。
人們在經濟活動中一般簡稱的價值，指的是交換價值。
2、投資價值和市場價值
投資價值一詞有兩種含義：
一是指值得投資，例如，人們在為某個物業項目或某項資產做銷售宣傳時，經常稱其具有投資價值；
二是指從某個特定的投資者（即某個具體的投資者）的角度所衡量的價值。
市場價值是客觀的、非個人的價值，而投資價值是建立在主觀的、個人因素基礎上的價值。
在某一時點，市場價值是惟一的，而投資價值會因投資者的不同而不同。
投資價值與市場價值都可以采用收益法來評估──價值是未來凈收益的現值之和，但其中選取參數的立場不同。
3、成交價格、市場價格和理論價格
成交價格簡稱成交價，是指在一筆物業交易中交易雙方實際達成交易──買者同意付出、賣者同意接受，或者買者支付、賣者收取的貨幣額、商品或其他有價物。
賣價、買價、成交價格三者的關系：
①賣價是站在賣者的角度，指賣者出售物業時所愿意接受的價格。由于賣者總想多賣一些錢，賣者出售物業時所愿意接受的價格總有一個最低界限（最低賣價），買者的出價必須高于這個最低界限他才愿意出售，其心態是在此最低界限之上，價格越高越好。
②買價是站在買者的角度，指買者購買物業時所愿意支付的價格。由于買者總想少付一些錢，買者購買物業時所愿意支付的價格總有一個最高界限（最高買價），賣者的要價必須低于這個最高界限他才愿意購買，其心態是在此最高界限之下，價格越低越好。
③賣價和買價都只是買賣雙方中某一方所愿意接受的價格。在實際交易中，只有當買者所愿意支付的最高價格高于或等于賣者所愿意接受的最低價格時，交易才可能成功，并由最低賣價和最高買價構成了成交價格的可能區間。
正常成交價格是指交易雙方在公開市場、信息通暢、平等自愿、誠實無欺、沒有利害關系下進行交易所形成的價格，不受一些不良因素，如不了解市場行情、壟斷、強迫交易等的影響；反之，則為非正常成交價格。
市場價格是指某種物業在市場上的一般、平均水平價格，是該類物業大量成交價格的抽象結果。
理論價格是經濟學假設的“經濟人”的行為和預期是理性的，或真實需求與真實供給相等的條件下形成的價格。
4、總價格和單位價格
總價格簡稱總價，是指某一宗或某一區域范圍內的物業整體的價格。
物業的總價格一般不能反映物業價格水平的高低。
單位價格簡稱單價，其中，土地單價是指單位土地面積的土地價格，土地與建筑物合在一起的物業單價通常是指單位建筑物面積的價格。
5、實際價格和名義價格
實際價格是指在成交日期時一次付清的價格，或者將不是在成交日期時一次付清的價格折現到成交日期時的價格。
名義價格是指在成交日期時講明，但不是在成交日期時一次付清的價格。
