物業管理師《物業經營管理》考試復習綱要4
發布時間：2010-01-14 共2頁
6、現房價格和期房價格
現貨價格是指在交易達成后立刻或在短期內（可視為在交易達成的同時）進行商品交割的價格。
期貨價格是指在交易達成后按約定在未來某個日期進行商品交割的價格。
在期房與現房同品質（包括質量、功能、環境和物業管理等）下，期房價格低于現房價格。
7、起價、標價、成交價和均價
起價是指所銷售的商品房的最低價格。這個價格通常是最差的樓層、朝向、戶型的商品房價格，甚至這種價格的商品房不存在，僅是為了廣告作用，吸引人們對所銷售商品房的關注而虛設的價格。因此，起價通常不能反映所銷售商品房的真實價格水平。
標價又稱報價、表格價，是商品房出售者在其“價目表”上標注的不同樓層、朝向、戶型的商品房出售價格，即賣方的要價。
成交價是商品房買賣雙方的實際交易價格。商品房買賣合同中寫明的價格一般就是這個價格。
均價是所銷售商品房的平均價格，具體有標價的平均價格和成交價的平均價格。
8、評估價、保留價、起拍價、應價和成交價
評估價是對擬拍賣的物業的公開市場價值進行測算和判定的結果。
保留價又稱拍賣底價，是在拍賣前確定的拍賣標的可售的最低價格。
起拍價又稱開叫價格、起叫價，是拍賣師在拍賣時首次報出的拍賣標的的價格。
應價是競買人對拍賣師報出的價格的應允，或是競買人自己報出的購買價格。
成交價是經拍賣師落槌或者以其他公開表示買定的方式確認后的競買人的最高應價。
9、買賣價格、租賃價格
買賣價格簡稱買賣價，是物業權利人通過買賣方式將其物業轉移給他人，由物業權利人（作為賣方）收取或他人（作為買方）支付的貨幣額、商品或其他有價物。
租賃價格通常稱為租金，在土地場合稱為地租，在土地與建筑物合在一起的場合稱為房租，是物業權利人作為出租人將其物業出租給承租人使用，由出租人收取或承租人支付的貨幣額、商品或其他有價物。
商品租金又稱全價租金，是指以物業價值為基礎確定的租金，由折舊費、維修費、管理費、投資利息、房產稅、保險費、地租和利潤八項因素構成；
成本租金是指按照出租房屋的經營成本確定的租金，由折舊費、維修費、管理費、投資利息、房產稅五項因素構成；
準成本租金是指接近但還不到成本租金水平的租金。
真正的房租構成因素應當包括：①地租；②房屋折舊費，包括結構、設備和裝飾裝修的折目費；③維修費；④管理費；⑤投資利息；⑥保險費；⑦物業稅（目前屬于這種性質的稅收有城鎮土地使用稅、房產稅、城市房地產稅）；⑧租賃費用，如租賃代理費；⑨租賃稅費，如營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、租賃手續費；⑩利潤。
10、市場調節價、政府指導價和政府定價
市場調節價是指由經營者自主制定，通過市場競爭形成的價格。
政府指導價是指由政府價格主管部門或者其他有關部門，按照定價權限和范圍規定基準價及其浮動幅度，指導經營者制定的價格。
政府定價是指由政府價格主管部門或者其他有關部門，按照定價權限和范圍制定的價格。
經濟適用住房的成本包括征地和拆遷補償安置費、勘察設計和前期工程費、建筑安裝工程費、住宅小區基礎設施建設費（含小區非營業性配套公建費）、管理費、貸款利息和稅金七項因素，利潤控制在3%以下。
11、原始價值、賬面價值、市場價值
原始價值簡稱原值、原價，也稱歷史成本、原始購置成本，是指一項資產在當初取得時實際發生的成本，包括買價、運輸費、安裝費、繳納的有關稅費等。
賬面價值又稱賬面凈值、折余價值，是指一項資產的原始價值減去已計提折舊后的余額。
市場價值又稱實際價值，是指一項資產現時在市場上實際所值的價格；或者假設把該項資產拿到市場上去交易，它最可能實現的價格。
原始價值是始終不變的，賬面價值是隨著時間的流逝而不斷減少的，市場價值是隨著時間的流逝而上下波動的。
市場價值與賬面價值或原始價值可能有關，但通常情況下是無關的。
四、影響收益性物業價格的因素（了解）
1、人口因素
人的數量、素質、構成等狀況，對物業價格有很大影響。
人口密度從兩方面影響物業價格：
一方面，人口高密度地區，一般來說對物業的求多于供，供給相對缺乏，因而價格趨高，人口密度增加還有可能剌激商業、服務業等的發展，提高物業價格；
另一方面，人口密度過高會導致生活環境惡化，從而有可能降低物業價格，特別是在大量低收入者涌入某一地區的情況下會出現這種現象。
2、居民收入因素
3、物價因素
4、利率因素
物業價格與利率負相關：利率上升，物業價格會下降；利率下降，物業價格會上升。
5、匯率因素
6、物業稅收因素
7、城市規劃因素
8、交通管制因素
9、心理因素
五、收益性物業估價的基本方法（熟悉）
一宗物業的客觀合理價格或價值，通常可以從如下3個途徑來求取：
①近期市場上類似的物業是以什么價格進行交易的基于明智的買者肯出的價錢不會高于其他買者最近購買類似物業的價格，即基于類似物業的市場交易價格來衡量其價值；
②如果重新開發建設一宗類似的物業需要多少費用──基于明智的買者肯出的價錢不會高于重新開發建設類似物業所必需的代價，即基于物業的重新開發建設成本來衡量其價值；
③如果將該宗物業出租或營業預計可以獲得多少收益──基于明智的買者肯出的價錢不會高于該宗物業預期未來收益的現值之和，即基于該宗物業的預期未來收益來衡量其價值。
由此在物業估價上產生了三大基本方法，即市場法、成本法、收益法。
1、市場法
市場法適用的對象是具有交易性的物業，如物業開發用地、普通商品住宅、高檔公寓、別墅、寫字樓、商鋪、標準廠房等。
而那些很少發生交易的物業，如特殊廠房、學校、紀念館、古建筑、教堂、寺廟等，則難以采用市場法估價。
運用市場法估價一般分為下列4大步驟進行：①搜集交易實例；②選取可比實例；③對可比實例成交價格進行處理；④求取比準價格。
2、成本法
成本法是先分別求取估價對象在估價時點時的重新購建價格和折舊，然后將重新購建價格減去折舊，以求取估價對象客觀合理價格或價值的方法。
成本法特別適用于那些既無收益又很少發生交易的物業估價，如學校、圖書館、體育場館、醫院、行政辦公樓、軍隊營房、公園等公用、公益的物業，以及化工廠、鋼鐵廠、發電廠、油田、碼頭、機場等有獨特設計或只針對個別用戶的特殊需要而開發建設的物業。單純的建筑物通常也是采用成本法估價。在物業保險（包括投保和理賠）及其他損害賠償中，一般也是采用成本法估價。
運用成本法估價一般分為下列4個步驟進行：①搜集有關物業開發建設的成本、稅費、利潤等資料；②測算重新購建價格；③測算折舊；④求取積算價格。
3、收益法
收益法又稱收益資本化法、收益還原法，是預測估價對象的未來收益，然后利用報酬率或資本化率、收益乘數將其轉換為價值，以求取估價對象客觀合理價格或價值的方法。
收益法是以預期原理為基礎的。
收益法適用的對象是有收益或有潛在收益的物業，如住宅（特別是公寓）、寫字樓、旅館、商店、餐館、游樂場、影劇院、停車場、加油站、標準廠房（用于出租的）、倉庫（用于出租的）、農地等。
運用收益法估價一般分為下列4個步驟進行：①搜集并驗證與估價對象未來預期收益有關的數據資料，如估價對象及其類似物業的收入、費用等數據資料；②預測估價對象的未來收益（如凈收益）；③求取報酬率或資本化率、收益乘數；④選用適宜的收益法公式計算出收益價格。
4、物業價格構成
物業價格通常由如下7大項構成：①土地取得成本；②開發成本；③管理費用；④投資利息；⑤銷售費用；⑥銷售稅費；⑦開發利潤。
5、建筑物的折舊
根據造成建筑物折舊的原因，可將建筑物折舊分為物質折舊、功能折舊和經濟折舊三大類。
